Met als bijlage: A0 poster

Met als bijlage: A0 poster

Part of a double graduation in Architecture and Urbanism, this urbanism thesis shows how golf and other recreational networks can maintain the poldercharacteristics and make the polder economically profitable again.

Foyers of Werkhotels bieden wonen, begeleiding en daarmee samenhangende voorzieningen op een locatie, bestemd voor jongeren in de leeftijdsgroep van 18 tot 25 jaar. Foyers kunnen varin in omvang van twintig tot een paar honderd bewoners, in het aanbod van voorzieningen en in de mate van openheid voor de omgeving. In Frankrijk en in het Verenigd Koninkrijk zijn in vijftig, respectievelijk twintig jaar honderden Foyers gerealiseerd, maar in Nederland komen Foyers moeizaam van de grond. Het onderzoek gaat in op de kenmerken van Foyers, de programmering van het bouwkundig ontwerp en de ontwikkeling en het beheer van Foyers en geeft de randvoorwaarden voor de Nederlandse situatie. Het programma van eisen valt uiteen in de woon- en gebruikswensen van de beoogde bewoners, van de begeleiders en beheerders, en van de externe betrokkenen zoals de omwonenden en de gemeente. Bij de ontwikkeling en het beheer zijn vele, soms tientallen partijen betrokken. Belangrijke onderscheidende aspecten van beheer zijn de organisatievorm, de wet-en regelgeving, het financieel beheer (inclusief de exploitatie) en het sociaal beheer. Tenslotte worden van de Nederlandse Foyers en de buitenlandse voorgangers succes- en faalfactoren benoemd. Dit onderzoek is een explorerend onderzoek. Allochtone jongeren zijn ruim vertegenwoordigd in de doelgroep, in de Nederlandse praktijk vormen Antilliaanse jongeren de grootste groep Foyerbewoners. De empirische dataverzameling is afkomstig van projecten in Nederland, Frankrijk, Engeland, Cura en Aruba. De grootste Nederlandse Foyer, Crabbehof in Dordrecht, is casestudy.

Langs snelwegen en verkeersknooppunten in Nederland ontstond een schrikbare hoeveelheid verloren ruimte. Dit onbenutte oppervlak groeit met de aanleg van nieuwe snelwegen. De centrale vraag in dit afstudeerproject is hoe deze enorme lege ruimten, anders dan voor het huidige niets, kunnen worden benut voor kwalitatief hoogwaardige functies. Als locatie is gekozen voor het knooppunt Amstel aan de ringweg A10 in Amsterdam. Dit knooppunt ligt met een totaal oppervlak aan lege ruimte van bijna 19 hectare in de stedelijke omgeving van een stad die tegelijkertijd kampt met een chronisch tekort aan grond voor nieuwbouw. Met behulp van vernieuwende milieutechnieken is een duurzaam wooncomplex ontworpen op basis van gesloten bouwblokken. Naast het wonen bevinden zich binnen het knooppunt ook recreatieve en commerci?le functies. Het ontwerp geeft niet alleen een ruimtelijk antwoord op het vraagstuk van architectuur en mobiliteit, maar benadrukt juist ook de functionele integratie van deze twee.

DBFMO staat voor Design, Build, Finance,Maintain and Operate, oftewel Ontwerp, Bouw, Financiering, Onderhoud en Dienstverlening. Dit is een nieuw soort contractvorm, waarbij eigenlijk alle onderdelen van een gebouw door marktpartij zullen worden afgehandeld. In de huidige situatie is het vaak zo, dat een opdrachtgever een nieuw gebouw wil hebben. Er wordt eerst een architect ingeschakeld, die een ontwerp maakt, vervolgens wordt daar een aannemer ingehuurd, om het gebouw te realiseren. Er wordt een bank gezocht om een hypotheek of ander soort lening mee af te sluiten voor de financiering. Wanneer het gebouw in gebruik genomen wordt moet er periodiek partij zijn, die het onderhoud van het gebouw zal gaan verzorgen, zoals het schilderen van ramen en dergelijke. Tevens zullen er partijen gezocht worden die de facilitaire dienstverlening, zoals schoonmaak en catering, op zich gaan nemen. Bij een DBFMO-contract worden al deze zaken door partij verzorgd. Deze partij is vaak een speciaal opgerichte organisatie waarin verschillende partijen zitten, zoals banken, aannemers en facilitaire bedrijven. Bij dit contract stelt de opdrachtgever vooraf een lijst op met de eisen waaraan het gebouw moet voldoen. Na afloop van de aanbesteding wordt er een winnende partij geselecteerd, die het project mag gaan uitvoeren. Deze partij ontwerpt en bouwt het geheel, zorgt voor de financiering, het onderhoud en de dienstverlening. De opdrachtgever gaat met de marktpartij de overeenkomst aan om het gebouw voor een langere periode te gebruiken. Deze contracten lopen meestal tussen de 20 en 30 jaar. Voor- en nadelen. Zoals iedere contractvorm heeft ook DBFMO voor- en nadelen. Het belangrijkste voordeel voor een DBFMO-project is de integratie van de verschillende disciplines. Doordat partij verantwoordelijk is voor alle zaken van het gebouw, zal er bij het ontwerp en de bouw rekening gehouden worden met zaken als schoonmaak, catering, maar ook de materiaalkeus. In het kort komt het erop neer dat alle betrokken partijen aan tafel zitten tijdens het ontwerp, om de verschillende aspecten van het gebouw te integreren. Het belangrijkste voordeel van DBFMO is dan ook het realiseren van een beter gebouw voor hetzelfde geld, of het realiseren van hetzelfde gebouw voor minder geld. Naast dit voordeel gelden nog een aantal andere voorbeelden. Zo is er bijvoorbeeld maar aanspreekpunt voor alle zaken die met het gebouw te maken hebben. n melding en alles wordt geregeld. Maar naast deze voordelen gelden er ook een aantal nadelen. Op dit moment is er in Nederland nog maar weinig ervaring met deze contracten. Er zal dus geld moeten worden uitgetrokken voor het inhuren van adviseurs, e.d. Het blijkt dat de aanbesteding van een contract (zeg maar de competitie tussen de verschillende marktpartijen) erg kostbaar is. Dit is van de belangrijkste nadelen van DBFMO. Een ander veel genoemd nadeel is dat het contract te weinig flexibiliteit biedt. Wat er precies onder deze flexibiliteit verstaan wordt is steeds voor iedereen verschillend. Zo is de bang dat er nooit meer een muur verplaatst kan worden. De ander is bang dat hij/zij voor langere tijd aan dezelfde marktpartij vastzit, die de machtspositie kan misbruiken. De volgenden zijn weer bang dat ze het contract nooit meer kunnen bedigen. Dit zijn allemaal aspecten die te maken hebben met flexibiliteit in DBFMO. Dit afstudeeronderzoek richt zich op dit onderwerp. Met de resultaten van het onderzoek wordt duidelijkheid gegeven in de verschillende mogelijkheden voor flexibiliteit binnen DBFMO-projecten. Het eindresultaat van het onderzoek is een handleiding waarin alle mogelijkheden voor flexibiliteit in de verschillende fasen van een project zijn weergegeven.

Met als bijlage: A0 poster

De Nederlandse kantorenmarkt functioneert slecht. Door de overmatige ontwikkeling van nieuwe kantoren is de afgelopen jaren grote structurele leegstand ontstaan. De structurele leegstand concentreert zich vooral in verouderde kantoorgebouwen op ongunstige locaties. Monofunctionele kantorenterreinen uit de jaren '70-'80 vallen door hun opzet onder de ongunstige locaties en kantoren uit deze periode zijn sterk verouderd. Door de enorme leegstand komen deze locaties in een neerwaartse spiraal terecht. Een van de kantorengebieden waar deze ontwikkeling gaande is, is het kantorengebied Amstel III in Amsterdam Zuidoost. Om de neerwaartse spiraal van een kantorenterrein te doorbreken, moet het gebied een multifunctioneler karakter krijgen. Menging van functies zorgt namelijk voor een verhoging van de aantrekkelijkheid, diversiteit en levendigheid van de locatie. Bovendien wordt de kantorenmarkt evenwichtiger als er door middel van functieverandering kantoren aan de markt onttrokken worden. Om nieuwe functies in een gebied te kunnen introduceren, moet er voldoende draagvlak zijn. Gezien de monofunctionaliteit van kantorenterreinen is er alleen voldoende draagvlak te creeren als de functieverandering niet gebouw-, maar gebiedsgericht wordt aangepakt. Door de private ontwikkeling van kantorenterreinen zijn de eigendomsverhoudingen sterk verdeeld. Dit maakt het herontwikkelen van een kritische massa zeer complex, omdat partijen alleen gezamenlijk de gebiedsgerichte herontwikkeling kunnen realiseren. Bovendien zijn de risico's en investeringen die bij de herontwikkeling van meerdere kantoren horen enorm. Voor een geslaagde samenwerking moeten alle betrokken partijen op lijn komen wat betreft visie en aanpak van het project. Omdat de verschillende partijen op dit moment ieder hun eigen belangen en ideehebben, ligt het grootste knelpunt bij de herontwikkeling van kantorenterreinen in het op lijn krijgen van alle partijen en het op gang brengen van het proces. Om de herontwikkeling van kantorenterreinen te bevorderen is een methode ontwikkeld waarmee de stappen, die genomen moeten worden om tot een gezamenlijk plan te komen, worden gestructureerd. Bij iedere stap wordt aangegeven aan welke voorwaarden moet zijn voldaan om door te kunnen naar de volgende stap. Op deze manier kan inzichtelijk gemaakt worden waar het proces precies vastloopt. Het stappenplan bestaat totaal uit vijf stappen die allen met succes doorlopen moeten worden om tot een gezamenlijke haalbare business te komen. 1. 'Sense of Urgency'. 2. Onderzoek. 3. Coalitie. 4. Haalbaar scenario. 5. Haalbare business case. Amstel III in Amsterdam Zuidoost is een kantorengebied dat door de problemen op de kantorenmarkt in een neerwaartse spiraal terecht is gekomen. De herontwikkeling van een kritische massa zou de neerwaartse spiraal van Amstel III kunnen doorbreken. In verband met de specifieke kenmerken van kantorenterreinen die het proces om tot herontwikkeling te komen, belemmeren, is als kritische massa voor het 'Hogehilweggebied' gekozen. Uit de toepassing van het stappenplan blijkt dat de problemen in het 'Hogehilweggebied' zich momenteel nog onvoldoende manifesteren om algemene 'sense of urgency' voor de herontwikkeling op te wekken. Beleggers ondervinden weinig hinder van de leegstand en zijn daarom niet bereid om grootschalig in te grijpen. Dat herontwikkeling van het 'Hogehilweggebied' op dit moment niet mogelijk is, wil niet zeggen dat de ingreep nooit gerealiseerd kan worden. Vooral de verdere ontwikkeling van problemen in het gebied en de herontwikkeling van het Atlas complex zullen nieuwe aanknopingspunten kunnen bieden om de plannen in de toekomst alsnog te realiseren. Het advies is daarom om te wachten tot de neerwaartse spiraal verder doorzet en de problemen in het 'Hogehilweggebied' toenemen. In de tussentijd moet worden gefocust op de herontwikkeling van het Atlas complex, want dit is de enige mogelijkheid om voldoende aanknopingspunten voor de herontwikkeling van het 'Hogehilweggebied' te verkrijgen. Daarnaast zullen mogelijke samenwerkingspartners eigendommen in het gebied moeten verwerven om vervolgens een coalitie voor de realisatie van de herontwikkeling te kunnen vormen.

Met als bijlage: A0 poster