· · · Institutional Repository

Het doel van dit onderzoek is het inzichtelijker maken van de risicos waar bouwmanagementbureaus mee te maken krijgen als gevolg van een verschuiving van een inspanningsverplichting naar een resultaatsverplichting. Hierdoor kunnen bouwmanagementbureaus op verantwoorde en meer onderbouwde wijze de risicos die samenhangen met een verschuiving naar een resultaatsverplichting nemen. De hoofdvraag van het onderzoek is: welke risicos zijn er bij taken in het bouwproces aanwezig, en welke van deze taken met bijbehorende risicos kan een adviserend bouwmanagementbureau op verantwoorde wijze naar zich toe halen bij een verschuiving van een inspanningsverplichting naar een resultaatsverplichting? Deze hoofdvraag wordt beantwoord door een beslissingsondersteunend instrument te ontwerpen voor de selectie van taken met de bijbehorende risicos die op basis van een resultaatsverplichting door een bouwmanagementbureau verricht kunnen worden. Het resultaat is een instrument waarin de relaties tussen de strategische kenmerken en criteria, en de taken met bijbehorende risicos aangegeven worden. Hierop wordt nader ingegaan door de risicos van afzonderlijke onderdelen te bekijken aan de hand van een lijst met taken die in het bouwproces uitgevoerd kunnen worden. Hierna kan bekeken worden welke taken met de daarbijbehorende risicos door het bouwmanagementbureau overgenomen kunnen worden. Dit wordt gedaan door de mogelijkheden en de onmogelijkheden van een verdergaande, maar verantwoorde verschuiving richting een resultaatsverplichting te bekijken. Hiervoor wordt gedurende het gehele onderzoek gebruik gemaakt van een risicomanagementmethode op basis waarvan de aanwezige risicos gentificeerd, bepaald en beheerst kunnen worden. Deze risicomanagementmethode is opgesteld na literatuuronderzoek. Ook wordt uit de literatuur informatie gebruikt over contracten en bouw(project)management. Tevens wordt vanuit de praktijk informatie verkregen door het uitvoeren van een aantal casestudies en door het toepassen van het ontworpen instrument op een case.

Actual practice shows that the sales or lease out of a residential tower in the urban centre of Rotterdam is often very difficult. The goal of this research is to gain insight into the factors that provide a successful or unsuccessful sale or lease out of a residential tower. In an exploratory research an image has been formed of the factors that contribute to the success. This leads to four factors: product attributes, promotion, economic climate and competitive supply. In order to study the factors ‘product attributes’ and ‘promotion’ in depth, three case studies have been conducted to residential towers in the urban centre of Rotterdam. The findings have been translated in an advice to a developer. This advice has the outline of a step-by-step plan, which describes how a developer should deal with developing a residential tower in order to reduce the high risk. The step-by-step plan consists of 9 steps: Step 1: Analyze the location on: view and distance to amenities Step 2: Form a design team with high-rise expertise Step 3: Make a temporary design and focus attention on the view Step 4: Get public parties involved in the project Step 5: Determine which should be rental and which owner-occupied apartments, but be flexible Step 6: Launch an exhaustive promotion Step 7: Make an inventory of feedback on the design and actual interest Step 8: Start construction and sale or postpone it Step 9: Continue the promotion after sold out This step-by-step plan concentrates on the aspects that are different in developing residential towers with respect to low-rise residential buildings. It creates the possibility to reduce the risk on interest loss and the risk on poor sale and lease out.

Delft University of Technology is, and wants to be, a university at the forefront of technological development. As such, it is perpetually involved in furthering technological advancement in the interests of society. In line, the Faculty of Architecture wants to be an international leading (designer’s) education for students and scientists all over the world. As a logic result, the faculty wants to be involved in – and contribute to – the quality of the urban and rural areas in our country. In the densely populated country of the Netherlands, and especially in the western ‘Randstad’-region, there is an ongoing challenge to accommodate numerous kinds of functions. This challenge is coupled with the wish to preserve green areas outside of the urban sprawl. As a result, the demand for (development) sites is provoking increasing interest in inner-city (re)developments. In the Dutch cities, road- and railway-infrastructure occupies a significant area. This fact, in combination with environmental measures, health-related issues and expansion of the infrastructure network, assured that the road- and rail-related areas could count on an increasing level of interest in the last few years. The combination of infrastructure and other functions in one integrated project is sometimes unavoidable and can be beneficial because of several spatial, environmental and financial reasons. The combination of infrastructure- and real estate-development hereby results in high-quality areas in which to live and work. The latest projects (Leidschendam-Voorburg, Maastricht, Delft, Dieren, Amstelveen) also show this vision is more and more supported by public and private actors and can result in appealing projects. Despite the technical and spatial aspects involved, those integrated projects are not not only the field of expertise of the civil engineers or the urban designers. This is, because these kind of developments also need a sound financial and legal base to provide not only in a state-of-the-art technical design and spatial plan, but – even more important – also in a realistic and feasible project. To do so, this present thesis examines combined projects of infrastructure- and urban development with a focus on both the financial and legal aspects. This is done, because we know that by making the right decisions now, the Dutch urban and rural areas will be able to preserve and improve their quality and attractiveness, even when the future may bring something unpredictable…

De openbare ruimte staat in toenemende mate in de belangstelling. In de eerste plaats is kwaliteit belangrijk voor gebruikers, vanwege de ontmoetingsfunctie en de identiteit van de woonomgeving. Ten tweede is het belangrijk voor gemeenten omdat zij hiermee bewoners aan de stad binden. Ten derde is kwaliteit belangrijk voor ontwikkelaars omdat zij hiermee de afzet van hun vastgoed kunnen bevorderen. In Nederland wordt bij gebiedsontwikkeling al een aantal jaar geëxperimenteerd met het concessiemodel. Het nieuwe hieraan is dat nu de ontwikkelaars verantwoordelijk zijn voor ontwerp en aanleg van de openbare ruimte en niet meer de gemeente. In de literatuur veronderstelt men dat het concessiemodel leidt tot hogere kwaliteit. De vraag rijst dan of en in welke gevallen het concessiemodel kan bijdragen in het realiseren van kwalitatief hoogwaardig gebied. Deze vraag bestaat uit twee delen. De eerste vraag is in welke gevallen het concessiemodel toepasbaar is bij gebiedsontwikkeling. De tweede is of met het concessiemodel in de praktijk inderdaad hoge kwaliteit openbare ruimte wordt gerealiseerd. Voor de toepasbaarheid van het concessiemodel wordt in dit onderzoek een keuzemodel opgesteld waarin partijen kunnen zien of een bepaalde ontwikkeling zich leent voor een concessiematige aanpak. Voor de kwaliteitsrealisatie worden in dit onderzoek vier case studies uitgevoerd, waarin wordt gekeken naar de reden van de keuze voor een concessie, de kwaliteit van de openbare ruimte, de hoogte van de investeringen, het toekomstig beheer en de gang van het proces. Uit het onderzoek blijkt dat het concessiemodel geschikt is in relatief eenvoudige ontwikkelingen die goed in de markt liggen. Tevens blijkt dat er weldegelijk kwaliteit wordt gerealiseerd. Deze kwaliteit is echter wel afhankelijk van een aantal factoren, zoals o.a. de winstgevendheid van het programma. Een uitgebreidere samenvatting (ook in het Engels) is te vinden in het rapport.

De openbare ruimte staat in toenemende mate in de belangstelling. In de eerste plaats is kwaliteit belangrijk voor gebruikers, vanwege de ontmoetingsfunctie en de identiteit van de woonomgeving. Ten tweede is het belangrijk voor gemeenten omdat zij hiermee bewoners aan de stad binden. Ten derde is kwaliteit belangrijk voor ontwikkelaars omdat zij hiermee de afzet van hun vastgoed kunnen bevorderen. In Nederland wordt bij gebiedsontwikkeling al een aantal jaar geëxperimenteerd met het concessiemodel. Het nieuwe hieraan is dat nu de ontwikkelaars verantwoordelijk zijn voor ontwerp en aanleg van de openbare ruimte en niet meer de gemeente. In de literatuur veronderstelt men dat het concessiemodel leidt tot hogere kwaliteit. De vraag rijst dan of en in welke gevallen het concessiemodel kan bijdragen in het realiseren van kwalitatief hoogwaardig gebied. Deze vraag bestaat uit twee delen. De eerste vraag is in welke gevallen het concessiemodel toepasbaar is bij gebiedsontwikkeling. De tweede is of met het concessiemodel in de praktijk inderdaad hoge kwaliteit openbare ruimte wordt gerealiseerd. Voor de toepasbaarheid van het concessiemodel wordt in dit onderzoek een keuzemodel opgesteld waarin partijen kunnen zien of een bepaalde ontwikkeling zich leent voor een concessiematige aanpak. Voor de kwaliteitsrealisatie worden in dit onderzoek vier case studies uitgevoerd, waarin wordt gekeken naar de reden van de keuze voor een concessie, de kwaliteit van de openbare ruimte, de hoogte van de investeringen, het toekomstig beheer en de gang van het proces. Uit het onderzoek blijkt dat het concessiemodel geschikt is in relatief eenvoudige ontwikkelingen die goed in de markt liggen. Tevens blijkt dat er weldegelijk kwaliteit wordt gerealiseerd. Deze kwaliteit is echter wel afhankelijk van een aantal factoren, zoals o.a. de winstgevendheid van het programma. Een uitgebreidere samenvatting (ook in het Engels) wordt verwezen naar het rapport.

Duurzaamheid is steeds vaker in het nieuws (3.1.1). Het besef dat het anders moet is aan het groeien, ook in de bouw. Echter blijft de beschikbare kennis over duurzaam ontwikkelen beperkt, vooral de proceskant blijft onderbelicht (3.2.1). De informatie die beschikbaar is, richt zich voornamelijk op technische oplossingen of financiële kosten-batenanalyses. Dit onderzoek heeft ten doel inzicht geven in de problemen en de succesfactoren in het ontwikkelproces van kantoren met hoge duurzaamheidsambities. Om vervolgens de effecten van de succesfactoren te analyseren in de praktijk, ten einde advies te kunnen geven aan de opdrachtgever om dergelijke ambities eenvoudiger haalbaar te maken (3.2.3). Stapsgewijs worden de problemen en mogelijke oplossingen verkend (4.1). In de open interviews wordt de kennislacune erkend. De professionals zijn eenduidig over de problemen, deze doen zich voor in het gehele proces (5.1.1). Men geeft de mogelijke succesfactoren aan om eenvoudiger in het proces de hoge duurzaamheidsambities te kunnen bereiken (5.1.2). Literatuuronderzoek bevestigt deze succesfactoren (5.2). In de volgende stap wordt aan de hand van elf casestudies gekeken wat de duurzaamheidsambities zijn en hoe men de succesfactoren heeft toegepast (5.3). Vervolgens worden de cases vergeleken en gekeken of de mate waarin aan een succesfactor is voldaan van invloed is op het resultaat (5.4.3). Dit onderzoek slaagt er niet in om het verband tussen succesfactor en resultaat hard te maken. Verschillende oorzaken liggen hieraan ten grondslag: beperkte transparantie duurzaam resultaat, groot onderscheid in de persoonlijke en commerciële projecten, het beperkte aantal casestudies en het te maken hebben met veelal zachte waarden als betrokkenheid of teamwork (5.4.4). In de expert meeting zijn deze bevindingen besproken en is er op gewezen dat het doel van het onderzoek is kennisontwikkeling: Inzicht geven in het ontwikkelproces van kantoren met hoge duurzaamheidsambities. (5.5.1) De meerwaarde zit hem daarom in de case omschrijvingen (5.3) en de checklist voor toekomstige duurzame projecten (6.1) met advies voor opdrachtgevers (Bijlage H). Daarin is het onderzoek geslaagd. Om in de toekomst harde uitspraken te doen over het verband tussen de succesfactoren en het duurzame resultaat zijn er een aantal aanbevelingen voor vervolgonderzoek gedaan (6.3): - Er moet een eenduidige meetmethode voor duurzaamheid komen. Dit maakt onderling vergelijken beter mogelijk. Momenteel is er een verscheidenheid aan meetmethoden op de markt die niet nauwkeurig te vergelijken zijn (3.1.2). - Het meten van duurzaamheid moet door een onafhankelijk partij gebeuren. De percepties over duurzaamheid van betrokkenen in het algemeen stroken vaak niet met de realiteit. De betrokkenen schatten de mate van duurzaamheid over het algemeen positiever in (5.4.1). - De mate van duurzaamheid moet op verschillende momenten in het proces getoetst worden. In de processen is regelmatig sprake van doelaanwas en doelerosie bij duurzaamheidsambities. (5.3) Door meerdere meetmomenten in het proces te hebben is een nauwkeurige analyse van de duurzaamheidsambities in het proces mogelijk. - Een schaalvergoting is noodzakelijk, meer projecten dienen getoetst te worden. Door het grote aantal variabelen in het ontwikkelproces naar kantoor met hoge duurzaamheidsambities is een grotere steekproef nodig om statistisch harde uitspraken te kunnen doen. - Projecten die lage duurzaamheidsambities hebben moeten ook worden meegenomen in het onderzoek. Zo kan er een betere vergelijking gemaakt worden tussen wel of geen hoge duurzaamheidambities. - De succesfactoren moeten per project worden gedocumenteerd om deze te kunnen koppelen aan de prestaties. Momenteel wordt het ontwikkelproces van gebouwen met een hoge duurzaamheidsambitie onvoldoende geevalueerd (3.2.1). - Data centraal moet centraal worden opgeslagen of in ieder geval centraal beschikbaar zijn. Er wordt veel gesproken over kennisdeling, maar weinig aan gedaan. Kritiek op het eigen proces is moeilijk boven water krijgen. Geannonimiseerd beschikbaar stellen is een oplossing. Met de toepassing van deze aanbevelingen is het in de toekomst wel mogelijk harde uitspraken te doen over de effecten van de succesfactoren in het ontwikkelproces naar kantoren met hoge duurzaamheidsambities. Dutch Green Building Council heeft al aangegeven de intentie te hebben het vervolgonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek dient daarvoor als basis.

In het afstudeerrapport wordt beschreven wat de overwegingen van professionele opdrachtgevers zijn om bouwprojectmanagement uit te besteden aan een gespecialiseerd bureau. Er wordt antwoord gegeven op de vraag of de inzet van een bouwmanagementbureau resulteert in een hogere tevredenheid van de professionele opdrachtgever en minder overschrijdingen op het projectbudget en projectplanning. Het onderzoek heeft geresulteerd in: - Conclusies en advies over het beheer van projectbudget en projectplanning, - Een discussievraagstuk over de meerwaarde van extern bouwprojectmanagement voor professioneel ontwikkelende partijen.

This thesis is concerned with the use of retail in city branding. The research objective is outlining the role of retail in the positioning of Dutch inner-cities, to gain insight in the opportunities to brand a city as a shopping destination.

In dit afstudeeronderzoek wordt antwoord gegeven op de vraag ' Welke invulling krijgt een Maatschappelijke Kosten Baten Analyse (MKBA), ingezet als beleidsinstrument bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, en op welke wijze kan de waarde van cultureel erfgoed daarin opgenomen worden?' In het theoretisch kader is de huidige literatuur uiteen gezet en is er een vertaalstal gemaakt van een de MKBA van nationaal naar lokaal niveau en van infrastructuur naar binnenstedelijke gebiedsontwikkeling. De uitkomsten hiervan zijn samengevat in een stappenplan, dat vervolgens is getoetst aan een praktisch kader van 2 cases, De Nieuwe Mark in Breda en De Vereeniging in Hengelo. De belangrijkste conclusies zijn dat het goed mogelijk is de MKBA toe te passen bij binnenstedelijke gebiedsontwikkeling, maar dat er nog veel moet gebeuren alvorens het geïntegreerd zal worden in de lokale besluitvorming. Deze moet van kosten gericht naar opbrengstgericht. Het is niet gelukt cultureel erfgoed in geld uit te drukken, het onderzoek heeft aangetoond dat dit niet de beste manier is om cultureel erfgoed te waarderen. Daarom wordt is het in het herziende stappenplan een post 'aanvullende informatie' opgenomen waarin de waarde uiteen gezet kan worden.

Onderzoek naar het spanningsveld tussen behoud van monumentale waarden en toekomstig gebruik van beschermde monumenten. Hoe wordt in de praktijk omgegaan met dit spanningsveld en hoe komt men tot oplossingen? Waarom worden waarden beschermd, welke waarden worden beschermd en hoe gaat men hier mee om in het vormgevingsproces? Theoretisch kader en drie casestudies van transformaties van grote monumenten in Amsterdam.

Dit onderzoek wil een antwoord geven op een aantal vragen die zijn vastgesteld aan de hand van ingelezen literatuur en een eigen onderzoek in Amerika. Een goede afbakening van begrippen is bij een groot onderwerp als dit cruciaal. Onderstreepte woorden en afkortingen zijn te vinden in de begrippenlijst. Allereerst zullen er systemen en verschillende beleidsraamwerken worden beschreven. Vervolgens wordt hieruit één beleidsraamwerk of een combinatie hiervan uitgekozen om mee verder te gaan. Hierna zal het Amerikaanse systeem worden beschreven en zal er een opsomming worden gegeven van de tot nu toe gebruikte instrumenten en de genomen stappen van de overheid. Om gegronde aanbevelingen te doen zijn literatuur, recente onderzoeken en updates van groot belang. Er zullen 4 punten op de woningmarkt nader worden geanalyseerd. De statistieken in dit onderzoek bevatten geen informatie over de toekomst en worden in dit rapport niet geëxtrapoleerd. De uitwerkingen van de punten worden gebruikt voor het maken van een stabiliteitsmatrix die maatregelen bevat voor de Amerikaanse overheid. Over de groep huiseigenaren en kredietverstrekkers die aan bod komen in dit onderzoek zullen geen aanbevelingen worden gedaan, maar alleen conclusies worden getrokken aan de hand van een beschrijving van de door hun genomen risico’s. De stabiliteitsmatrix, waarin maatregelen worden beschreven met als doel om een stabiele, “goed” functionerende woningmarkt te creëren in Amerika zowel op de korte- als lange termijn. In de conclusie wordt een selectie gemaakt van de aanbevelingen die vervolgens kritisch worden geanalyseerd.

Tot 2030 zal er 480.000 hectare agrarische grond in Nederland vrijkomen. De functies wonen, werken, infrastructuur, recreatie, natuur, landschap en water hebben meer dan twee keer zoveel ruimte nodig dan dat er vrijkomt. Naast dit spanningsveld tussen vrijkomende en gevraagde grond moeten de veranderingen aangegrepen worden om het landelijk gebied kwalitatief te reconstrueren. De problemen hierbij zijn beperkte overheidsfinanciën, de versnippering van de vrijkomende gebieden en de verkokerde beleidsafdelingen van de overheid. Wonen in het Groen is een middel om met deze problematiek om te gaan. Bij Wonen in het Groen worden in één plangebied woonfuncties gecombineerd met openbaar groen, natuur, waterberging of recreatie. Vanuit de woningbouw wordt de aanleg en het beheer van de overige functies mede gefinancierd. De vraag naar landelijk wonen is veel groter dan de stijging van het aanbod. Ondanks de mogelijkheden van Wonen in het Groen wordt het nog niet op grote schaal toegepast. Dit komt voornamelijk door de vele betrokken publieke en private partijen bij woningbouwprojecten in groene gebieden, die verschillende machtsmiddelen en doelen hebben. Om Wonen in het Groen te kunnen realiseren binnen dit spanningsveld van uiteenlopende partijen, kan er bij de meeste projecten gebruik gemaakt worden van procesmanagement. Het doel van dit onderzoek is om een strategie op te stellen, waarin de voorwaarden voor het besluitvormingsproces staan, om Wonen in het Groen succesvol op een locatie in Nederland te kunnen realiseren. Bij deze doelstelling hoort de volgende probleemstelling: 'aan welke randvoorwaarden en eisen moet een proces van een Wonen in het Groen project voldoen, zodat het project gerealiseerd kan worden en gesteund wordt door alle betrokken partijen van de initiatief- tot en met de beheerfase?'. Voor dit onderzoek is er eerst een uitgebreide literatuurstudie uitgevoerd. Hierbij zijn de mogelijkheden van Wonen in het Groen, de mogelijk participerende partijen met de bandbreedte van hun eisen en randvoorwaarden, de maatschappelijke en economische eisen en de juridische en financiële middelen van de haalbaarheid, de lasten en risico¹s van het ontwikkelen van Wonen in het Groen en de mogelijkheden die procesmanagement, Publiek Private Samenwerking en het beheer bieden onderzocht. Om de onderzoeksresultaten uit de theorie te vergelijken met ervaringen vanuit de praktijk, zijn er een drietal case studies gedaan naar de projecten Haverleij te 's-Hertogenbosch, Noorderplassen te Almere en Buitenplaats De Warande te Waddinxveen. Na analyse van alle onderzoeksresultaten zijn de conclusies en aanbevelingen opgesteld. Uit het onderzoek blijkt dat Wonen in het Groen nog niet op grote schaal in Nederland gerealiseerd wordt, omdat het geen Rijksbeleid is en door de complexiteit van de opgave. Het verdient aanbeveling dat het Rijk Wonen in het Groen opneemt in haar beleid en dat de Europese aanbestedingsregels met betrekking tot Publiek private Samenwerking aangepast worden, waardoor private initiatieven gestimuleerd worden. Door het creëren van draagvlak bij de betrokken partijen kan er omgegaan worden met de complexiteit van Wonen in het Groen. De conclusies en aanbevelingen van het onderzoeksdeel zijn vervolgens toegepast in een project bij de Nieuwkoopsche Plassen. Wonen in het Groen bleek in combinatie met natuurontwikkeling in dit gebied mogelijk te zijn. De haalbaarheid van dit project ligt in de brede publieke projectinitiatie. Het project kent ook risico's door de nabijheid van natuurgebieden rondom het plangebied. Bij projectinitiatie dient er duidelijkheid te bestaan over mogelijk beschermde flora en fauna en de grondpositie in een gebied.

Onderzoek naar de mogelijkheden om te kunnen concurreren met ziekenhuisvastgoed. Middels een patiëntenenquête is onderzocht welke vastgoedgebonden aspecten een belangrijke rol spelen bij de patiënt om te kiezen voor een bepaald ziekenhuis. Doormiddel van een simulatiemodel is onderzocht wat de (financiële) consequenties zijn van mutaties in het vastgoed.

Het onderzoek gaat in op verschillende aanpakvormen voor bewonersparticipatie in vier Krachtwijken. Kern van het onderzoek is de relatie tussen de aanpak voor bewonersparticipatie en de uitwerking(en) daarvan op de deelname en effectiviteit. Vervolgens worden aanbevelingen gedaan voor het bevorderen en verbeteren van bewonersparticipatie in Krachtwijken.