· · · Institutional Repository

Er is een financiële quickscan gemaakt voor de verduurzaming van bestaande kantoren. De duurzame technische maatregelen zijn inzichtelijk gemaakt met behulp van het EPA-U instrument. Uiteindelijk kunnen de consequenties voor de gebouweigenaren worden weergegeven.

The primary objective of this research is to assess the location choices of large-scale organisations and the internal and external demand drivers that cause organisations to cluster and/or disperse their activities across geographical space. To understand these internal and external location demand drivers, theories from the field of urban economics and corporate real estate management are used. The theories of urban and regional economics that explain the organisation of economic activity at urban and regional scale levels are also applied at the individual scale level of a firm/ organisation.

Probleem In de huidige economische situatie (2009) zijn bedrijven genoodzaakt het aantal banen te verminderen. Voor ING Nederland heeft dit directe consequenties voor de huisvesting. Door de continue veranderingen in de organisatiestructuur en fluctuaties in het aantal medewerkers ontstaan mismatches tussen vraag en aanbod die vragen om een flexibel portfoliobeheer. Door meer flexibiliteit in de portfolio kunnen onnodige kosten bespaard worden en kan beter aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag voldaan worden. Op dit moment is er te weinig inzicht in wie en wat de gebruiker is om de functionele eisen vast te kunnen stellen en acties te ondernemen om de mismatches op te lossen. Daarbij wordt de flexibiliteit op dit moment beperkt door een niet doordacht beleid voor investeringen en desinvesteringen. En is het voor ING nog niet duidelijk welke gebouwen belangrijk zijn voor de organisatie en hoe deze binnen de portfolio behouden kunnen worden wanneer kantoorruimte afgestoten dient te worden. Vraagstelling Op welke manier kan een portfolio analyseinstrument bijdragen aan het strategisch beheren van de vastgoedportfolio door inzicht te bieden in de gebruikers, hun specifieke wensen aan huisvesting en de mogelijkheden die er zijn om het aanbod aan de vraag te matchen, zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin? DAS Framework Het DAS Framework (Designing an Accommodation Strategy) (De Jonge, Arkesteijn, et. al. , 2008) beschrijft een manier om de doelen (de vraag) en de middelen (het aanbod) op elkaar af te stemmen. Het Framework is flexibel opgesteld zodat voor zowel verschillende actoren als verschillende soorten vastgoed, op verschillende niveaus en voor verschillende tijdbestekken de afstemming opgesteld kan worden. De methode heeft vier afstemmingsmomenten van waaruit begonnen kan worden de strategie vorm te geven. 1 Mismatch tussen huidige vraag en huidig aanbod Wat hebben we nodig? vs Wat hebben we? 2 Mismatch tussen toekomstige vraag en huidige aanbod Wat zouden we nodig kunnen hebben? vs Wat hebben we? 3 Alternatieven Overbruggen mismatch toekomstige vraag en huidig aanbod Wat hebben we? vs Wat zouden we nodig kunnen hebben? 4 Step-by-step plan Het realiseren van: Wat is in de toekomst gewenst? Theorisch kader Als basis voor dit onderzoek worden de verschillende ele-menten in het ‘DAS Framework’ (De Jonge, Arkesteijn, 2008) gebruikt en uitgewerkt in zes deelgebieden. 1 Necessities De huidige en toekomstige vraag zijn de wensen en eisen (‘Necessities’) van de organisatie. Door het groeperen van afdelingen in clusters wordt de vraag geoptimaliseerd. Als opdelingscriteria worden vijf eigenschappen gebruikt: 1 Codificeerbaarheid 2 Afhankelijkheid 3 Scope 4 Representatie 5 Functie De kwalitatieve vraag van de gebruiker wordt vertaald in concrete vastgoedeigenschappen door middel van vier stappen: 1 Weegfactoren strategische doelstellingen 2 Weegfactoren criteria per strategische doelstelling 3 Schaalverdeling eigenschappen per criterium 4 Tetra bepaling weegfactoren en schaalverdelingen De kwantitatieve vraag wordt beschreven in werkplekken door de bezettingsgraad en flexratio per gebruikersgroep te vermenigvuldigen met het aantal werknemers. 2 Supplies Het huidige en toekomstige aanbod van de portfolio (‘Supplies’) beschrijft welke middelen voorhanden zijn om de organisatie te huisvesten. Het kwalitatieve aanbod wordt bepaald door de beoordeling van de gebouwen op de schaalverdelingen die bij de kwalitatieve vraag zijn gedefinieerd. Het kwantitatieve aanbod wordt beschreven in het aantal beschikbare werkplekken van de gebouwen. 3 Fitting Het matchen van de huisvestingsvraag, kwalitatief en kwantitatief, met de beschikbare portfolio wordt in dit onderzoek ‘Fitting’ genoemd. De kwalitatieve fitting wordt verkregen door de kwalitatieve beoordeling van de gebouwen af te zetten tegen de kwalitatieve eisen (welke gebouwen zijn geschikt bevonden per gebruikersgroep), de kwantitatieve fitting door het verschil tussen de huidige en toekomstige beschikbare en gevraagde ruimte. 4 Decisioning ‘Desicioning’ beschrijft in dit onderzoek het opstellen van alternatieven om de mismatch tussen vraag en aanbod door gebouwingrepen op te lossen. Elke portfolio samenstelling wordt opgebouwd vanuit vier analysemomenten. Eerst wordt nagegaan wat wenselijk is, vervolgens wat de ruimtebehoefte is, dan wat mogelijk is en als laatste wat noodzakelijk is. 1 Eerste analysemoment beoordeeld welke van de beheerde gebouwen aansluit bij de kwalitatieve vraag. 2 Tweede analysemoment wordt bekeken in welke mate de keuze van de gebouwen op basis van de kwalitatieve normen matcht met de ruimtebehoefte van de organisatie. 3 Derde analysemoment geeft een overzicht in welke mate de gewenste portfolio samenstelling op basis van analysemoment één en twee, binnen het natuurlijk verloop van de huurcontracten gerealiseerd kan worden. 4 Vierde analysemoment geeft inzicht welke ingreep genomen kan worden aan de hand van de verhouding tussen de houdbaarheid voor de organisatie en de afstootbaarheid van de gebouwen in de markt. De uitkomsten van de verschillende analyses bepalen de objectbeslissingen per gebouw om tot een passende portfolio samenstelling te komen. 5 Considering Het vergelijken en afwegen van de alternatieven in financiële zin wordt in dit onderzoek ‘Decisioning’ genoemd. De discounted cash flow berekening geeft per alternatief aan wat de totale investering is bekeken over een bepaalde tijdsperiode. Het verschil in DCF waarde geeft aan welke samenstelling het meest rendementbewust is. Daarnaast zal de invloed van elke portfolio samenstelling op de winst- en verliesrekening aangegeven worden. 6 Executing De objectbeslissingen van de meest geschikt bevonden portfoliosamenstelling kunnen vertaald worden in een stappenplan zodat bij uitvoering (‘Executing’) ervan de portfolio op een afgewogen manier beheerd wordt. Model De theorie van de bovenbeschreven deelgebieden is omgezet in een model zodat de werkbaarheid vergroot wordt. Om de practische toepasbaarheid van het model te testen in een case opgesteld. Als case is ING regio amsterdam gebruikt. In het consideringssheet kan de vraag naar en het aanbod van de huisvesting geanalyseerd worden. De analysemomenten geven inzicht welke gebouwen gewenst zijn, welke huisvesting gevraagd wordt en wat per gebouw mogelijk is. In hetzelfde sheet kunnen objectbeslissingen aan gebouwen gegeven worden, zodat de match tussen vraag en aanbod gerealiseerd kan worden met inachtname van de mogelijk- en onmogelijkheden van de individuele gebouwen.

The master’s thesis explores reasons for Benelux Headquarters to locate in Breda. A literaturestudy is done about location dynamics, location factors and location characteristics. The characteristics of the city Breda are obtained. Open interviews are held with 6 Benelux Headquarters. The location factors of Benelux Headquarters and characteristics of Breda are compared. Benelux Headquarters locate in Breda, because of physical characteristics of the city and not because of the social and economic characteristics.

The possibility to introduce Corporate Social Responsibilities (CSR), into the Corporate Real Estate Management (CREM) decision making process, provided the basis for this thesis. Both theoretic and field research distinguished the demand for empirical guidance on this subject rather than empirical justification. Subsequently a Corporate Socially Responsible - Real Estate Management framework was developed that raises CREM managers' awareness of their impact on society, and helps them to understand the impact of specific CREM decisions.

This research seeks to understand complex corporate behaviours, which cannot be reduced to simple cause and effect relationships. It seeks to interpret the organizational behaviour surrounding a decision to relocate and suggests how the rise of the network society might affect future real estate development patterns in the context of (media) clustering. The research results indicate a re-clustering development to multifunctional and multidimensional (i.e. embedded in a global network) metropolitan areas to answer to the tension that is created by the network society between participation in flows and the distinctive quality of place, wherein participation in the flows in necessary, but where the quality of place still supersedes the previous and has a dominating effect on the location strategy of audiovisual companies. The rising network society, however, also leads to strengthening the centripetal forces of the media park Hilversum, which not coincidentally complies with the very same paradoxical developments seen in the settlement patterns of the analysed media clusters.

A systematic approach to type construction of office sites based on spatial parameters.

Onderzoek naar de financiële haalbaarheid bij binnenklimaatverbetering en energie/CO2 besparing bij bestaande gebouwen voor het primair onderwijs

Het doel is om de transformatiemarkt te bevorderen, door middel van het in kaart te brengen van de toekomstige vraag. Op dit moment is de transformatiemarkt lastig voor ontwikkelaars. Ook is de aanpak van leegstand een risicovolle markt. Dit onderzoek neemt het gebied tussen de Riekerpolder en het Schinkelgebied in Amsterdam als casus en zoomt in op een aantal leegstaande kantoren.

Het afstudeeronderzoek: ‘Kantoor Binnenste Buiten’, bepaalt de gebruikervoorkeuren van de creatieve industrie op de schaalniveaus van locatie, gebouw en gebruik. Met behulp van de bepaalde gebruikersvraag is het praktijkinstrument: Transformatiemeter Creatieve Industrie ontwikkeld. Gebouweigenaren, projectontwikkelaars en overige initiatiefnemers kunnen met dit instrument eenvoudig bestaande leegstaande kantoorgebouwen toetsen of deze potentie hebben om te herbestemmen voor de creatieve industrie. Afbakening Dit onderzoek bepaalt de gebruikervoorkeuren van gebruikers uit de creatieve industrie, werkzaam in bedrijven met een bestaansrecht van minder dan 5 jaar, op de schaalniveaus van locatie, gebouw en gebruik. De creatieve industrie is op te delen in drie deelsectoren: creatieve zakelijke dienstverlening, kunst en media & entertainment. Voor iedere deelsector afzonderlijk zijn de gebruikersvoorkeuren bepaald. Aanpak onderzoeksmethodieken Dit onderzoek hanteert voor de beantwoording van de hoofdonderzoeksvraag vijf onderzoeksmethodieken: het literatuuronderzoek, bezoek aan drie creatieve clusters in Nederland, de delphi studie, enquête en toetsing van het praktijkinstrument op het bestaande kantoorgebouw: Trivium te Amsterdam. Bevindingen Bedrijven uit de creatieve industrie, met een bestaansrecht van minder dan 5 jaar, vinden bij de keuze van een nieuwe bedrijfshuisvesting de gebruikersvoorkeuren op het niveau van gebruik het belangrijkste. Men wenst dat de bedrijfshuisvesting voorziet in de facilitering van een gratis draadloze internetaansluiting, ontmoetingsplekken in het gebouw, de bedrijfsruimte is voorzien van goede beveiliging en er de mogelijkheid is om de huisvesting te huren via een maandelijks contract. Op het niveau van locatie zijn de gebruikersvoorkeuren met betrekking tot fysieke bereikbaarheid en de aanwezigheid van restaurants en café belangrijk. Indelingsflexibiliteit van de bedrijfshuisvesting en het gezamenlijk huisvesten in een kantoorpand met meerdere huurders zijn op het niveau van gebouw de belangrijkste voorkeuren. Verder volgde uit het onderzoek dat de drie deelsectoren van de creatieve industrie specifieke gebruikersvoorkeuren hebben voor de bedrijfshuisvesting.

Onderzoek naar de beweegredenen van een kantoorgebruiker bij de afweging tussen blijven in zijn huidige kantoor, verhuizen naar een bestaand kantoor en verhuizen naar een nieuw kantoor. Hierbij is de rol van de eigenaar ook onderzocht en welke maatregelen deze neemt om de kantoorgebruiker te behouden en daarmee leegstand te voorkomen.

Corporate real estate Mirrors corporate brand- Translation of corporate brand into real estate strategies in order to strengthen corporate Identity.

In Den Haag huisvesten zich drie categorieën organisaties: de Rijksoverheid, de internationale instituten van recht en vrede, en de bedrijven. In tegenstelling tot de eerste twee categorieën, zijn bedrijven minder besproken in literatuur. Verder is de privaat-publieke relatie interessant, en maakt het onderwerp vergelijkbaar met andere steden. Den Haag staat met Amsterdam en Rotterdam in de top drie op het gebied van bedrijfsvestigingen en de beroepsbevolking. Het onderbelichte Den Haag heeft op deze gebieden relatief veel bedrijven in de primaire en quartaire sector, maar doet niet onder in de secundaire en tertiaire sector. In het rapport wordt een periode van de afgelopen ruim twee eeuwen onderzocht. Ontwikkelingen uit deze eeuwen zijn deels terug te zien in de huidige stedelijke structuur. Stedenbouwkundige plannen van gemeenten en huisvestingsplannen van bedrijven hebben een cyclus van enkele decennia. De kennis van het verleden is nodig om de huidige situatie en bijkomende problematiek te begrijpen. Bedrijven hebben steden nodig, en steden hebben bedrijven nodig. Bedrijfshuisvesting staat in een publieke omgeving, en heeft hier invloed op. De gemeente streeft naar een versterking van de economie en de verbetering van het ondernemingsklimaat. Toch stroken de huisvestingsstrategieën van bedrijven en de ontwikkelingsstrategieën van steden het ene maal wel en het andere maal niet. Den Haag is hier geen uitzondering op. Problemen in de stedelijke structuur ontstaan nadat bedrijven willen groeien met de huisvesting, en de situatie mogelijk wijzigt (Vande Putte, 2009b, pp. 35-36). De hoofdvraag die volgt uit deze probleemstelling, luidt: Hoe heeft de huisvesting van bedrijven in Den Haag zich ontwikkeld, en welke gevolgen voor Den Haag zijn te verwachten door de stedelijke ontwikkelingsstrategieën van de gemeente en de huisvestingsstrategieën van grote bedrijven in Den Haag? Vele Nederlandse steden hebben zich concentrisch en rond een nederzetting op een dam of aan een rivier gevormd. Den Haag is aan een duinrand opgericht door graven. Door de strandwallen die evenwijdig lopen aan de kustlijn, is de structuur van Den Haag rastervormig. Dit heeft geresulteerd in wegen die evenwijdig aan, of loodrecht op, de strandwallen liggen (J. Van Rijn, 2011). De bedrijfshuisvesting is ook aan deze structuur gerelateerd (Pols, Van Amsterdam, Harbers, Kronenberger, & Buitelaar, 2009, pp. 28-33). Na de industriële revolutie, de Tweede Wereldoorlog en de crisis in de jaren ’80 zijn grootschalige hervormingen waar te nemen bij de stedelijke ontwikkelingsstrategieën van Den Haag en de huisvestingsstrategieën van Haagse bedrijven. Vanaf de Woningwet in 1901 heeft Den Haag actief de stedelijke structuur gepland. Hierbij was ook de bedrijfshuisvesting opgenomen. Bedrijven groeiden en verhuisden in de 20e eeuw door nieuwe (technische) mogelijkheden en veranderingen in de wensen. Van de conflicten zijn de resultaten over het algemeen niet direct zichtbaar in de stedelijke structuur. Synergiën resulteerden daarentegen veelal in realisaties en zijn daardoor direct zichtbaar in de stedelijke structuur. Kort na de industriële revolutie, de Tweede Wereldoorlog en de crisis in de jaren ’80 is relatief veel bouwactiviteit in Den Haag geweest op het gebied van bedrijfshuisvesting. Vooral de grotere bedrijven hebben een uitgebreide en duidelijke huisvestingsstrategie, en zijn meestal in kantoorgebouwen gehuisvest. In Den Haag zijn de olie-/energiemaatschappijen, verzekeringsmaatschappijen, telecombedrijven en de autobranche sterk vertegenwoordigd (Verberne, 2011). Dit zorgde voor de keuze van de volgende bedrijven om dieper onderzoek te doen naar de bedrijfshuisvesting: AEGON, Nationale-Nederlanden, Koninklijke KPN NV (KPN genoemd), en Royal Dutch Shell (Shell genoemd). Deze bedrijven hebben, op het gebied van hun huisvesting, synergiën en conflicten met de gemeente Den Haag gehad. De wensen van het bedrijf en de mogelijkheden die de gemeente bood, hebben tot een ontwikkeling geleid. Het zijn vier grote, internationaal opererende bedrijven, en daardoor niet representatief voor de gehele bedrijvigheid in Den Haag. Wel kan bevestigd worden de industriële revolutie, de crisis in de jaren ’30, de Tweede Wereldoorlog en de crisis in de jaren ’80 een belangrijke rol speelden voor ook deze bedrijven. De huidige crisis heeft noemenswaardige invloed op de ontwikkeling van de bedrijfshuisvesting van deze vier bedrijven. Geconcludeerd kan worden dat de huidige crisis, net als de industriële revolutie, de crisis in de jaren ’30, de Tweede Wereldoorlog en de crisis in de jaren ’80, tot grote hervormingen zal leiden voor de stedelijke ontwikkelingsstrategieën van de gemeente en de huisvestingsstrategieën van de Haagse bedrijven. Vlak voor en tijdens de huidige crisis kunnen al hervormingen worden opgemerkt. De stedelijke ontwikkelingsstrategieën van de gemeente Den Haag zorgen voor een meer bereikbare stad, en een groei van belang en aantrekkelijkheid van de Centrale Zone. Daartegenover zullen functies die extensief grond gebruiken plaats moeten maken voor functies die intensief grond gebruiken. De huisvestingsstrategieën van bedrijven in Den Haag zorgen voor een minder groeiende druk op de infrastructuur. Door de focus op de Centrale Zone zullen de gebieden hierbuiten sneller leeg komen te staan (met goed bereikbare locaties als uitzondering). Voor vervolgonderzoek kan aanbevolen worden om dienstverlenende bedrijven in andere steden te onderzoeken. In Den Haag kunnen industriebedrijven en bedrijven in Scheveningen onderzocht worden. Deze bedrijven hebben andere doelen en daardoor andere gevolgen voor de stad. Een nieuwe visie van de gemeente is samenwerken op provinciaal niveau, waarbij Den Haag deel zal uitmaken van de Zuidvleugel. Hoe de ontwikkeling van huisvestingsstrategieën van bedrijven in Den Haag hierdoor wordt beïnvloed, is een interessant onderwerp voor nieuw onderzoek. De invloed van Het Nieuwe Werken op de bedrijfshuisvesting in Den Haag kan bijdragen aan de ontwikkeling van deze nieuwe visie die vele bedrijven hebben. Ook vragen bedrijven kwalitatief hoogstaande (kantoor)gebouwen, en kan een onderzoek naar wat dit precies inhoud bijdragen aan een gewenste vastgoedvoorraad. Uit dit onderzoek bleek de Centrale Zone een belangrijk middel te zijn van Den Haag voor de bedrijfshuisvesting. Nieuw onderzoek naar de wensen van de bedrijven, in combinatie met de vergelijking tussen de Centrale Zone en een concentrische stadsstructuur, kan de gunstig werkende aspecten aan het licht brengen. Evaluatie van de sturingsmiddelen laat zien dat de sturingsmiddelen van bedrijven het vertrouwen hebben in de gemeente, de flexibiliteit, de beheersvorm, relocatie en centralisatie effectief zijn om de gevolgen op de stad te sturen. Op de manier dat bedrijven hiermee omgaan, kan dit een positief of negatief effect op de stad hebben. Sturingsmiddelen kunnen op eigen initiatief ontstaan, zoals erfpacht, bereikbaarheidsprofielen, functiemenging/-scheiding, toplocaties en Centrale Zone van de gemeente Den Haag, en eigendomsvorm en flexibiliteit van bedrijven. Vertrouwen in de gemeente is een noodzakelijk aspect en een verhuizing van een bedrijf kan eigen initiatief zijn (centralisatie) of uit noodzaak door druk van de gemeente of overheid. Wanneer strategieën mogelijk voor problemen kunnen zorgen, kan bepaald worden welke potenties de situatie heeft. Van de genoemde sturingsmiddelen leiden de meeste tot een verhuizing van het bedrijf, waarmee leegstaand vastgoed wordt achterlaten. Leegstaande kantoren maakt een gebied minder levendig en draagt niet bij aan de leefbaarheid van de stad. Onder bepaalde voorwaarden kan een leegstaand gebouw echter herbestemd worden, of kan het gebied een functiewijziging ondergaan.

Dit onderzoek is gefundeerd op het samenbrengen van twee maatschappelijke problemen. Allereerst is er de komst van hnw. Er is geen concrete informatie over de invloed van hnw op het Nederlandse kantorenvastgoed. Dit probleem wordt beantwoord, door te onderzoeken welke huisvestingskenmerken er een belangrijke en onderscheidende rol spelen voor hnw. Daarmee richt dit onderzoek zich op het kwalitatieve aspect van dit probleem. Dus zal hnw de kwaliteitseisen voor kantoorruimte veranderen, en zo ja hoe? Aan de andere kant is er de Nederlandse kantorenleegstand die steeds grotere vormen aanneemt. Anno 2012 is de kantorenleegstand gestegen tot 15,4 procent van de totale Nederlandse kantoorvoorraad (NOS, 2012). Door het samenstellen van een gebouwenscan voor hnw, probeert dit onderzoek in te spelen op deze twee problemen. Door het toetsen van bestaande kantoorgebouwen aan hun geschiktheid voor hnw, kunnen eventuele knelpunten worden onderzocht en aangepast. Wanneer hnw wordt toegepast in bestaande kantoorgebouwen, kan eventuele nieuwbouw van kantoren worden voorkomen.

The need for student housing in the Netherlands is increasing due to the current economy and government measures. Furthermore, based on the annual report of TU Delft of 2010, a scenario has been sketched that shows a relatively large vacancy on campus. This research combines these two problems and explores whether vacant campus real estate, in this case of the TU Delft, can be transformed to student housing.

Since higher educated people have been seen as human capital, the city planners have developed strategies to hold them as young entrepreneurs for the economy of the city which is increasingly focused on knowledge and services. Indeed, real estate is a relevant aspect which supports the primary tasks of the knowledge institutions and creates their urban environment. In this context, university campus as real estate object never stands alone but forms an integral part of a socio-physical context. It does so, by influencing city developments and contributing to social formation, since universities expand their own institutional mission beyond their borders to the city. Accordingly, the management of university campus has become a complex decision making process that involves many internal and external stakeholders whose interests and visions differ according to local socio-economic conditions. This research focuses on managing and dealing with real estate decisions for university campus in a specific context, which main topic –Management of university campus- is grounded on previous and current research in this field that has been carried out by the researcher Alexandra den Heijer within the Real Estate & Housing department at TUDelft in co-operation with campus planners of all Dutch universities called “Managing the university campus”, which provides universities with conceptual model and tools to improve campus management. Nevertheless, since methods and instruments provided by theory and empirical research are generic, this research arose to test their applicability to improve campus management in a specific case: The university City of Bogotá (UCB). Thus, this case is the starting point and target for the intended results, which main purpose is to provide practical advice to improve its campus management by using established conceptual instruments within the domain of Real Estate Management in different contexts and outlining the urban position of the university in the city as a source of complementary instruments to improve campus management.

The design and evaluation of a interactive computer system for strategic (optimal) management of a public real estate portfolio