· · · Institutional Repository

Dit onderzoek geeft enerzijds economische argumentatie achter duurzaamheidsingrepen. Door middel van een maatschappelijke kosten-batenanalyse en financiële haalbaarheid wordt dit onderbouwd. Anderzijds zijn juridische randvoorwaarden onderzocht. Hoe kunnen duurzaamheidsingrepen worden afgedwongen en kan de terugverdientijd worden gegarandeerd?

Office vanancy in Amsterdam Southeast has since the start of the millennium risen to an unacceptable level. Many square metres of office space have been vacant for years. What are the opportunities for the owners of this office space?

Er is een financiële quickscan gemaakt voor de verduurzaming van bestaande kantoren. De duurzame technische maatregelen zijn inzichtelijk gemaakt met behulp van het EPA-U instrument. Uiteindelijk kunnen de consequenties voor de gebouweigenaren worden weergegeven.

In this study the real estate strategies of three Dutch universities are analyzed on the integration of key future developments in their real estate strategies. The three case-studies provide insight in if, and if so, how, universities cope with the effects of key future developments in their real estate strategies.

The primary objective of this research is to assess the location choices of large-scale organisations and the internal and external demand drivers that cause organisations to cluster and/or disperse their activities across geographical space. To understand these internal and external location demand drivers, theories from the field of urban economics and corporate real estate management are used. The theories of urban and regional economics that explain the organisation of economic activity at urban and regional scale levels are also applied at the individual scale level of a firm/ organisation.

Privatization of public space has some immediate commercial purposes. Buying the right on return on the way the urban space is maintained and managed can be profitable to private parties when an area accommodates many (permanent) commercial and/or residential users in combination with little public space. When there is little profit, private parties can choose to transfer their authority and the risk (partially) by establishing an association or foundation. The establishment of such an organization means that profit cannot flow to the initial private stakeholder. On the other it means the creation of a selfreinforcing mechanism that enables direct local re-investment of revenues from indirect value capturing. The establishment of a foundation or association could be a condition for municipalities contributing to private maintenance and management of public space. In some cases, privatization can lead to a profitable situation for all stakeholders: the private owner, the (local) government and the permanent residential and commercial users.

probleemstelling: door de brand op 13 mei 2008 maakt men op BK City na een versneld voortraject abrupt kennis met een geheel nieuw en voor vele nog onbekende werksituatie. BK City is een innovatieve werkomgeving voor een creatief onderwijs- en onderzoeksgebouw. Het is onbekend hoe medewerkers hierop zullen reageren en welke risico's en kansen dit oplevert voor de organisatie. hoofdvraag: wat kunnen we leren van het voorbereidingsproces, het gebruik en de beleving van het flexwerkconcept op de BK City: onder welke randvoorwaarden kan men effectief en efficiënt flexwerken in de academische omgeving van bouwkunde op BK City en in academische situaties in het algemeen?

At the northern part of Rotterdam, the City Region Rotterdam and the province of South Holland are creating possibilities to strengthen the economic structure of the South Wing of Randstad Holland. With the launch of the Spatial Plan Region Rotterdam 2020, efforts towards a comprehensive development of this part of the city are made. The area-oriented programme North Axis embodies these efforts and consists of both spatial developments and infrastructural developments. Rotterdam Noordrand is positioned on the interconnection of these infrastructural developments and has adopted the characteristics of a multimodal location: a location that is connected to both a road network and a public transport network. However, the spatial developments in Rotterdam Noordrand are being realised on an individual basis, avoiding the comprehensive character of the Spatial Plan Region Rotterdam 2020. A central place within the area is necessary to establish a connection between the segmented sub developments. The research that is outlined in this thesis concerns three possible central places. It identifies how these locations are influenced by the scheduled infrastructural developments. Linear Programming is used as a modelling technique to structure the complex process of urban area development and conducts a strategy for these central locations. The model is optimised for market quality, spatial quality, means and organisation, referring to the four key elements of an optimal strategy. Subsequently, the strategy is translated into programmatic elements. Due to the infrastructural influences, the optimal strategy provides the area with two central places: one in the subarea Rotterdam Airport Business Park and one in the subarea Hoog-Zestienhoven. The comprehensive development of Rotterdam Noordrand is scheduled from 2005 – 2044 and ensures synergy regarding the spatial developments and infrastructural projects.

Onderzoek naar de relatie tussen de courantheid van een ziekenhuisgebouw en de invloed van vastgoed op de productiviteit van een ziekenhuisorganisatie.

Probleem In de huidige economische situatie (2009) zijn bedrijven genoodzaakt het aantal banen te verminderen. Voor ING Nederland heeft dit directe consequenties voor de huisvesting. Door de continue veranderingen in de organisatiestructuur en fluctuaties in het aantal medewerkers ontstaan mismatches tussen vraag en aanbod die vragen om een flexibel portfoliobeheer. Door meer flexibiliteit in de portfolio kunnen onnodige kosten bespaard worden en kan beter aan de kwalitatieve en kwantitatieve vraag voldaan worden. Op dit moment is er te weinig inzicht in wie en wat de gebruiker is om de functionele eisen vast te kunnen stellen en acties te ondernemen om de mismatches op te lossen. Daarbij wordt de flexibiliteit op dit moment beperkt door een niet doordacht beleid voor investeringen en desinvesteringen. En is het voor ING nog niet duidelijk welke gebouwen belangrijk zijn voor de organisatie en hoe deze binnen de portfolio behouden kunnen worden wanneer kantoorruimte afgestoten dient te worden. Vraagstelling Op welke manier kan een portfolio analyseinstrument bijdragen aan het strategisch beheren van de vastgoedportfolio door inzicht te bieden in de gebruikers, hun specifieke wensen aan huisvesting en de mogelijkheden die er zijn om het aanbod aan de vraag te matchen, zowel in kwalitatieve als kwantitatieve zin? DAS Framework Het DAS Framework (Designing an Accommodation Strategy) (De Jonge, Arkesteijn, et. al. , 2008) beschrijft een manier om de doelen (de vraag) en de middelen (het aanbod) op elkaar af te stemmen. Het Framework is flexibel opgesteld zodat voor zowel verschillende actoren als verschillende soorten vastgoed, op verschillende niveaus en voor verschillende tijdbestekken de afstemming opgesteld kan worden. De methode heeft vier afstemmingsmomenten van waaruit begonnen kan worden de strategie vorm te geven. 1 Mismatch tussen huidige vraag en huidig aanbod Wat hebben we nodig? vs Wat hebben we? 2 Mismatch tussen toekomstige vraag en huidige aanbod Wat zouden we nodig kunnen hebben? vs Wat hebben we? 3 Alternatieven Overbruggen mismatch toekomstige vraag en huidig aanbod Wat hebben we? vs Wat zouden we nodig kunnen hebben? 4 Step-by-step plan Het realiseren van: Wat is in de toekomst gewenst? Theorisch kader Als basis voor dit onderzoek worden de verschillende ele-menten in het ‘DAS Framework’ (De Jonge, Arkesteijn, 2008) gebruikt en uitgewerkt in zes deelgebieden. 1 Necessities De huidige en toekomstige vraag zijn de wensen en eisen (‘Necessities’) van de organisatie. Door het groeperen van afdelingen in clusters wordt de vraag geoptimaliseerd. Als opdelingscriteria worden vijf eigenschappen gebruikt: 1 Codificeerbaarheid 2 Afhankelijkheid 3 Scope 4 Representatie 5 Functie De kwalitatieve vraag van de gebruiker wordt vertaald in concrete vastgoedeigenschappen door middel van vier stappen: 1 Weegfactoren strategische doelstellingen 2 Weegfactoren criteria per strategische doelstelling 3 Schaalverdeling eigenschappen per criterium 4 Tetra bepaling weegfactoren en schaalverdelingen De kwantitatieve vraag wordt beschreven in werkplekken door de bezettingsgraad en flexratio per gebruikersgroep te vermenigvuldigen met het aantal werknemers. 2 Supplies Het huidige en toekomstige aanbod van de portfolio (‘Supplies’) beschrijft welke middelen voorhanden zijn om de organisatie te huisvesten. Het kwalitatieve aanbod wordt bepaald door de beoordeling van de gebouwen op de schaalverdelingen die bij de kwalitatieve vraag zijn gedefinieerd. Het kwantitatieve aanbod wordt beschreven in het aantal beschikbare werkplekken van de gebouwen. 3 Fitting Het matchen van de huisvestingsvraag, kwalitatief en kwantitatief, met de beschikbare portfolio wordt in dit onderzoek ‘Fitting’ genoemd. De kwalitatieve fitting wordt verkregen door de kwalitatieve beoordeling van de gebouwen af te zetten tegen de kwalitatieve eisen (welke gebouwen zijn geschikt bevonden per gebruikersgroep), de kwantitatieve fitting door het verschil tussen de huidige en toekomstige beschikbare en gevraagde ruimte. 4 Decisioning ‘Desicioning’ beschrijft in dit onderzoek het opstellen van alternatieven om de mismatch tussen vraag en aanbod door gebouwingrepen op te lossen. Elke portfolio samenstelling wordt opgebouwd vanuit vier analysemomenten. Eerst wordt nagegaan wat wenselijk is, vervolgens wat de ruimtebehoefte is, dan wat mogelijk is en als laatste wat noodzakelijk is. 1 Eerste analysemoment beoordeeld welke van de beheerde gebouwen aansluit bij de kwalitatieve vraag. 2 Tweede analysemoment wordt bekeken in welke mate de keuze van de gebouwen op basis van de kwalitatieve normen matcht met de ruimtebehoefte van de organisatie. 3 Derde analysemoment geeft een overzicht in welke mate de gewenste portfolio samenstelling op basis van analysemoment één en twee, binnen het natuurlijk verloop van de huurcontracten gerealiseerd kan worden. 4 Vierde analysemoment geeft inzicht welke ingreep genomen kan worden aan de hand van de verhouding tussen de houdbaarheid voor de organisatie en de afstootbaarheid van de gebouwen in de markt. De uitkomsten van de verschillende analyses bepalen de objectbeslissingen per gebouw om tot een passende portfolio samenstelling te komen. 5 Considering Het vergelijken en afwegen van de alternatieven in financiële zin wordt in dit onderzoek ‘Decisioning’ genoemd. De discounted cash flow berekening geeft per alternatief aan wat de totale investering is bekeken over een bepaalde tijdsperiode. Het verschil in DCF waarde geeft aan welke samenstelling het meest rendementbewust is. Daarnaast zal de invloed van elke portfolio samenstelling op de winst- en verliesrekening aangegeven worden. 6 Executing De objectbeslissingen van de meest geschikt bevonden portfoliosamenstelling kunnen vertaald worden in een stappenplan zodat bij uitvoering (‘Executing’) ervan de portfolio op een afgewogen manier beheerd wordt. Model De theorie van de bovenbeschreven deelgebieden is omgezet in een model zodat de werkbaarheid vergroot wordt. Om de practische toepasbaarheid van het model te testen in een case opgesteld. Als case is ING regio amsterdam gebruikt. In het consideringssheet kan de vraag naar en het aanbod van de huisvesting geanalyseerd worden. De analysemomenten geven inzicht welke gebouwen gewenst zijn, welke huisvesting gevraagd wordt en wat per gebouw mogelijk is. In hetzelfde sheet kunnen objectbeslissingen aan gebouwen gegeven worden, zodat de match tussen vraag en aanbod gerealiseerd kan worden met inachtname van de mogelijk- en onmogelijkheden van de individuele gebouwen.

Throughout the European Union all member states must procure their works above a certain threshold. The European procurement law must open the borders and create an internal market. This also means construction companies can easily go abroad. All works, services and supplies must be available for everybody in the European Union. This research showed that construction companies do not go abroad thanks to European procurements. There are many different ways a construction company might go abroad and they face alot of obstacles. Within this research a checklist is created which can help the construction companies to succesful work abroad.

The master’s thesis explores reasons for Benelux Headquarters to locate in Breda. A literaturestudy is done about location dynamics, location factors and location characteristics. The characteristics of the city Breda are obtained. Open interviews are held with 6 Benelux Headquarters. The location factors of Benelux Headquarters and characteristics of Breda are compared. Benelux Headquarters locate in Breda, because of physical characteristics of the city and not because of the social and economic characteristics.

Het doel van het onderzoek naar het bouwclaimmodel is om op basis van de analyse van het bouwclaimmodel te concluderen of deze vorm van samenwerking ook toepasbaar is in de toekomst gelet op de veranderende context van de Nederlandse gebiedsontwikkeling.

De besluitvorming tijdens een huisvestingsproces van gemeentelijk vastgoed binnen de gemeentelijke organisaties kent een grote complexiteit. Deze complexiteit komt mede door de politieke omgeving waarin het besluitvormingsproces zich bevindt. Het resultaat van dit afstudeerproject, een opgeleverd besluitvormingsprocesmodel, draagt bij aan het transparanter en inzichtelijker maken van dit complexe besluitvormingsproces. Door middel van doorlopen van het lineaire weergegeven besluitvormingsproces met daarin meegenomen de fasering, rolverdeling en informatiestromen kan er tot een goedkeuring van een huisvestingsinitiatief worden gekomen. Het besluitvormingsmodel vormt hierdoor een hulpmiddel voor gemeentelijke organisatie om binnen de politieke omgeving, rekeninghoudend met de verschillende belangen, tot een gewenste oplossing te komen.

The possibility to introduce Corporate Social Responsibilities (CSR), into the Corporate Real Estate Management (CREM) decision making process, provided the basis for this thesis. Both theoretic and field research distinguished the demand for empirical guidance on this subject rather than empirical justification. Subsequently a Corporate Socially Responsible - Real Estate Management framework was developed that raises CREM managers' awareness of their impact on society, and helps them to understand the impact of specific CREM decisions.

De poster beschrijft de effecten van de wijzigingen in het financieringsstelsel voor vastgoed op de besluitvorming van vastgoed in de Nederlandse geestelijke gezondheidszorg sector (GGZ). Voor dit onderzoek is een case studie gevoerd bij GGZ Noord Holland Noord. De resultaten zijn vergeleken met GGZ Ingeest en GGZ Lentis. Besluitvorming vastgoed Uit het onderzoek kan de huidige besluitvorming omschreven worden als: Een besluitvorming die voornamelijk gebaseerd is op: - Initiatieven vanuit de zorg groepen o Deze initiatieven zijn meestal gebaseerd op signalen vanuit de werkvloer. Dit kunnen klachten of verlaging van de productie zijn. - De afdelingen financiële zaken en vastgoed hebben een adviserende rol binnen deze besluitvorming. o Deze afdelingen werken binnen de gestelde financiële kaders vanuit de overheid en de initiatieven van de zorggroepen. Door de huidige besluitvorming lopen GGZ instellingen achter de feiten aan. De besluitvorming is hierdoor inefficiënt en er wordt niet optimaal gebruik gemaakt van het vastgoed. De huidige besluitvorming is te verklaren door het feit dat de gebouwgebonden kosten gefinancierd worden door de overheid. Deze financiering is vrijwel altijd gegarandeerd. Hierdoor is er geen directe reden om zorgen te maken voor wat betreft de financiering voor vastgoed. Het werd toch wel betaald, is de gedachte. Financieringsstelsel vastgoed In het huidige financieringsstelsel voor vastgoed wordt de financiering voor vastgoed jaarlijks nagecalculeerd. De overheid financiert alle gebouwgebonden kosten inclusief leegstand en rente. De enige voorwaarde is dat de zorgaanbieder een vergunning had om zorg te mogen verlenen. Met het nieuwe stelsel blijft de overheid financier voor gebouw gebonden kosten, echter zijn de regels aangepast. De nieuwe financiering zal in een component geplaatst worden, het normatieve huisvestingscomponent (NHC). In het nieuwe stelsel zal het NHC gekoppeld worden aan de zorgfinancieringen (Zorg zwaarte pakketten & diagnose behandel combinaties). De zorgfinancieringen zijn op hun beurt weer gebaseerd op de werkelijke zorgproductie. Kortom, geen productie is geen financiering voor vastgoed. Met het nieuwe financieringsstelsel voor vastgoed zal de nadruk gaan liggen op strategische vastgoedmanagement. De onderzochte GGZ instellingen bereiden zich voor op de wijzigingen door interne huurprijzen in te voeren. Hiermee willen de instellingen hun zorggroepen bewuster maken van de gemoeide kosten voor vastgoed. De huidige vastgoedportefeuilles worden momenteel nagelopen en berekend op de financiële prestaties. Er is nog geen sprake van strategische vastgoedmanagement bij de onderzochte instelling. Door het invoeren van interne huurprijzen zal de verantwoording wel stijgen, echter kan het zijn dat de zorggroepen hun eisen nog hoger gaan stellen omdat zij uiteindelijk de interne huur gaan betalen. Zo is te zien dat de budgetten zelfs worden overgeheveld naar de zorggroepen. Hierdoor zullen de zorggroepen nog meer regie hebben in de besluitvorming. Ondanks dat de overheid de invoering van het NHC blijft uitstellen is het raadzaam voor GGZ instellingen om strategische vastgoedmanagement toe te passen. De tijd die de GGZ sector nog heeft tot de werkelijke invoering van het NHC zullen zij moeten aangrijpen om de vastgoedorganisatie en vastgoedportefeuille op orde te krijgen. Zo zijn de risico’s en kansen van vastgoed nog niet inzichtelijk gemaakt. Daardoor zal een zorggroep ook niet weten wat vastgoed kan betekenen voor hen. Tot slot zal strategische vastgoed management de gehele organisatie en met in het bijzonder de zorggroepen meer zekerheid geven. Zo zal de vastgoedportefeuille afgestemd worden op de organisatie. En zullen fluctuaties beter opgevangen kunnen worden. Aanzet tot strategische vastgoedmanagement in de GGZ sector Mede door de invoering van het nieuwe stelsel en de relatief lage ervaring die de GGZ heeft met strategische vastgoedmanagement, is er met behulp van de onderzoeksresultaten een handleiding opgesteld voor vastgoedmanagers in de GGZ sector. De handleiding is opgesteld op basis van de wetten en regelgevingen van de GGZ in 2010/2011. De handleiding heeft als doel: - de vastgoedportefeuille af te stemmen op de zorggroepen - productfluctuaties beter op te kunnen vangen - langere termijn visies te ontwikkelen voor zowel zorg als vastgoed - Inzichtelijk maken van risico’s - Vertalen van ondernemingsstrategie naar vastgoedstrategie Met behulp van scenario planning kan er een redelijke inschatting gemaakt worden van de toekomst. Twee factoren spelen een prominente rol voor de bepaling van de scenario’s. Namelijk de ontwikkelingen van de GGZ in de zorg context en de financieringen die de GGZ ontvangt van zowel de zorgverzekeraar als de overheid. Op basis van de strategieën en scenario’s wordt in de richtlijnen uitgelegd hoe de strategie uitgevoerd kan worden. Deze stappen dienen zorgvuldig uitgevoerd te worden. Met behulp van de strategie en de organisatie zal er criteria opgesteld worden om de huidige vastgoed portefeuille te ‘testen’. Hieruit zal uitwijzen hoe optimaal de vastgoedportefeuille is afgestemd op de organisatie. De laatste fase van de richtlijnen bestaat uit ‘controleren’. Controleren is een belangrijk aspect. De zorg is een dynamische markt, hierdoor zal de vastgoedportefeuille deze fluctuaties tijdig moeten kunnen opvangen. Daarom zullen de ontwikkelingen van de GGZ zelf en de ontwikkelingen van de financieringen voor de GGZ in de gaten gehouden moeten worden. Op het moment dat deze veranderen, zal ook de vastgoed strategie veranderen. Met het nieuwe financieringsstelsel zal het essentieel van belang worden dat de vastgoedportefeuille afgestemd is op de organisatie. Niet alleen zal het primair proces bevorderd worden, ook zullen de risico’s lager worden en zal de instelling beter in staat zijn om product fluctuaties op te vangen. Hoe eerder de GGZ sector gebruik maakt van strategische vastgoed management des te sneller zij zich meer kunnen concentreren op hun primair proces, de zorg.

A rational decision-making under risk is based on two conditions, modeled risk and completed information. However, due to the nature of real estate development, complex, unique and dynamic, it is difficult for developers to obtain relevant historical data and consequently the probability cannot be readily calculated. They have to deal with the unexpected circumstances which change constantly within development process. Fast track construction has received considerable attention with its’ time related benefitover the last decade. By design and construction phase overlapping and work packages overlapping, its time saving feature has placed it as a possible alternative to the traditional more sequential method. But fast track construction often results in unexpected extra cost and does not necessarily lead to shorter project duration. In this research the hybrid cross-impact analysis (CIA) model is developed to assist developers in risk-based decision-making. The aim of the CIA method is to refine the probabilities relating to the occurrence of individual future developments to the point that these probabilities can be used either as the basis for planning or as the basis for developing scenarios that subsequently can be used in planning. The hybrid CIA model integrates the strengths of two major practitioners of the CIA method, INTERAX and BASICS model, which can avoid fatiguing and tedious data collection and generate internally consistent scenarios to identify conditions leading to major changes in fast track construction project. Furthermore, with aid of Monte Carlo simulation the hybrid CIA model can also quick response to dynamic situation changes in real estate development projects.