Probleemveld: Leegstand van gebouwen Leegstand van kantoorgebouwen is een onderdeel van het totale proces van verhuur en huur in de vastgoedmarkt. Deze leegstand, waardoor verhuizingen kunnen plaatsvinden, wordt frictieleegstand genoemd. Bij een te groot verschil tussen vraag en aanbod kan echter structurele leegstand ontstaan. Structurele leegstand houdt in dat een vloeroppervlakte gedurende drie opeenvolgende jaren leegstaat. Nederland heeft in het begin van 2014 een leegstandspercentage van 15,7% van de totale kantoorvoorraad. Nederland heeft hiermee het hoogste leegstandspercentage van heel Europa, welke een gemiddelde leegstandspercentage van 10% heeft. Rotterdam stijgt boven deze twee percentages uit, met een leegstandspercentage van 18,7 % van zijn totale kantorenvoorraad in 2013. Een gezonde kantoren markt kent een frictieleegstand van 4 tot 8 %, waardoor we de huidige leegstandspercentages als problematisch mogen beschouwen. De kwantitatieve oorzaak van deze structurele leegstand is het blijven bouwen van kantoren, terwijl hier al een hele tijd geen vraag meer naar is. Dat de vraag naar kantoorruimte minder is geworden komt onder andere door de crisis en het nieuwe werken. Ook hebben bedrijven andere kwalitatieve eisen aan kantoorruimtes en hun omgeving . Zo moet het gebouw voldoen aan de nieuwste eisen omtrent duurzaamheid en moet de ruimte in een omgeving met verschillende voorzieningen zijn gelegen. Probleemstelling: Waarom leegstand een probleem is De eigenaar van een leegstaand kantoorpand ondervindt als eerst de problemen van de structurele leegstand. Het gebouw genereert geen inkomsten meer en zal uiteindelijk in zijn marktwaarde dalen. Als het gebouw geen inkomsten levert is er weinig tot geen geld voor het onderhoud van het gebouw. Dit zorgt voor verloedering van het gebouw en kan vervolgens ongewenst bezoek trekken zoals krakers of drugsverslaafden. De problemen van het leegstaande kantoorgebouw zorgen voor een slecht imago van het gebouw en zijn omgeving. Mensen zullen zich, zeker in de avonduren, niet meer veilig voelen in de buurt van het leegstaande kantoorgebouw. Onderzoeksvraag en onderzoek Aangezien leegstand niet alleen problemen op gebouwniveau, maar ook op wijkniveau meebrengt is de volgende onderzoeksvraag opgesteld: Hoe kan door middel van transformatie van een leegstaand kantoorpand in een woonwijk, de kwaliteit van de hele buurt verbeterd worden? Deze onderzoeksvraag is beantwoord aan de hand van een casus, het voormalig Eneco kantoor in Zuidwijk, Rotterdam Zuid. Er is onderzoek gedaan naar het gebouw en zijn omgeving, wat heeft geleid naar een programma van eisen voor een transformatieontwerp van dit leegstaande kantoorgebouw. Elk kantoorgebouw heeft zijn eigen verhaal, een eigen omgeving en daarmee een eigen opdracht. In dit onderzoek is er dan ook niet vanuit gegaan dat de casus spreekt voor alle leegstand in Nederland of Rotterdam. Het onderzoek in de omgeving van het gebouw is een belangrijk onderdeel van het proces dat bij elke opgave opnieuw uitgevoerd zal moeten worden. De methode van onderzoek kan bij soortgelijke opgaven wel gebruikt worden. In dit onderzoek is een wijkanalyse gemaakt, zijn interviews afgenomen en zijn de resultaten getoetst aan de hand van scenario’s, met elke een eigen functie en bijbehorend ontwerp. Literatuuronderzoek Mogelijkheden Leegstand Met een leegstaand kantoorpand zijn verschillende acties mogelijk, welke door de eigenaar uitgevoerd kunnen worden: afwachten, slopen, herstructureren, renoveren en restaureren of herbestemming en transformatie. Elke oplossing heeft voor-, maar ook nadelen. Dit zal per gebouw en omgeving verschillen. Het voormalig Eneco kantoor staat al enkele jaren leeg en zal niet meer verhuurd worden als kantoorfunctie. De omgeving is echter erg geschikt voor andere functies. Ook het gebouw zal hier goed voor te gebruiken zijn en daarom is er voor gekozen het gebouw niet te slopen, maar te transformeren. Betrokken partijen Bij een leegstaand gebouw zijn meestal veel partijen betrokken, zeker in een transformatie proces is het belangrijk dat alle partijen goed kunnen samenwerken. In dit onderzoeksrapport zijn de verschillende partijen benoemd en is aangegeven vanaf wanneer zij in het proces betrokken zullen zijn. De overheid is de laatste jaren druk bezig geweest met het vereenvoudigen van transformatieprocessen. Omdat de pandeigenaar vaak niet veel ervaring heeft met leegstand van zijn kantoorgebouw kan hij gebruik maken van een kennisorganisatie op het gebied van transformatieprocessen. Bij een transformatie komen een architect, een aannemer en eventueel een financier hem bijstaan. Een partij welke vaak wordt vergeten, maar heel belangrijk is in dit proces, is de buurtbewoner. Deze partij heeft kennis van de vraag uit de omgeving. Daarnaast zal deze partij met de nieuwe invulling van het gebouw moeten kunnen leven. De transformatie zal goed geslaagd zijn als deze financieel haalbaar is, maar ook in zijn omgeving past en gebruikt zal worden door onder andere de buurtbewoners. Mogelijke functies Bij een transformatie van een kantoorgebouw kan het gebouw naar veel verschillende nieuwe functies getransformeerd worden. In dit onderzoeksrapport zullen enkele veel voorkomende functies besproken worden. Voorbeelden hiervan zijn woningen, een zorginstelling, urban farming, kantoorruimte of onderwijs. Een voormalig kantoorgebouw kan vaak ook tot meerdere functies samen getransformeerd worden. In tijden van (economische) krimp kunnen groeiende functies het overschot aan ruimte opvullen. Casus Eneco kantoor Om de hoofdvraag in dit onderzoek te kunnen beantwoorden is het voormalig Eneco kantoor in Zuidwijk als casus gekozen. Locatie Zuidwijk Samen met Pendrecht en Lombardijen is Zuidwijk vlak na de tweede wereldoorlog ontwikkeld. De wijken zijn bedoeld als rustige woonplek voor de arbeiders, afgesloten van de drukke werkstad door middel van het Zuiderpark. Zuidwijk is ontworpen naar het oorspronkelijke concept van een tuinstad, gebaseerd op de ideale stad. In de wijk is veel groen te vinden en alle voorzieningen liggen langs de centrale wijkas, de Slinge, die doorloopt in Pendrecht. Tegenwoordig ligt tussen Zuidwijk en Pendrecht metrostation Slinge, welke de bereikbaarheid van de wijken vanuit de stad heeft bevorderd. De woningen in de tuinsteden zijn inmiddels verouderd en voldoen niet meer aan de huidige normen. Zowel in Pendrecht als in Zuidwijk zijn de woningcorporaties om deze reden de huizen aan het renoveren. De woningen in Zuidwijk vallen onder het beheer van Vestia. Door de financiële problemen waar Vestia sinds 2012 onder leidt, ligt in Zuidwijk de renovatie van de woningen al enkele jaren stil. Dit bevorderd het imago van de wijk niet. Gebouw Zuiderparkweg 300 Het voormalige Eneco kantoor is gelegen tegenover het metrostation Slinge, op de grens van Zuidwijk. Het gebouw is in 1968 in opdracht van de confectiefabrikant Hertzberger ontworpen door architecten bureau Kraaijvanger. Deze schone industrie zorgde voor werkgelegenheid in de wijk en bevatte ook een sociale werkplaats. In 1992 is het pand getransformeerd tot kantoorgebouw voor GJB, later Eneco. Het gebouw kreeg een nieuwe gevel en een extra verdieping. Tegenwoordig staat het gebouw al weer enige tijd leeg en is het toe aan een nieuwe transformatie. Het lijkt er in ieder geval op dat een bedrijf met kantoorfunctie niet meer geïnteresseerd is in dit gebouw op deze locatie. Gebiedsonderzoek Wijkanalyse Aan de hand van kaarten is een objectieve wijkanalyse gemaakt. Op deze kaarten zijn de verschillende voorzieningen aangegeven en is duidelijk gemaakt wat op dit moment aanwezig is in Zuidwijk. Zuidwijk kent vanuit het ontwerp veel ruimte, groen en water, wat nog steeds aanwezig is. Dit wordt in het beleid van de gemeente bewaakt. De wijk is goed bereikbaar, met de auto vanaf de Zuiderparkweg of met het openbaar vervoer. Het voormalig Eneco kantoor is tegenover metrostation Slinge gesitueerd. Zuidwijk en Pendrecht worden met elkaar verbonden door de Slinge. Langs deze weg zijn veel winkels gesitueerd. Ook de Larenkamp, het cultureel centrum van Zuidwijk ligt aan de Slinge. In Pendrecht en Zuidwijk zijn veel scholen gesitueerd, zowel basis- als middelbaar onderwijs. Ten slotte is er onderzoek gedaan naar het gebouw zelf met zijn knelpunten en potenties. Interviews betrokken partijen en buurtbewoners Partijen welke bij het gebouw, zijn omgeving, Zuidwijk of Pendrecht betrokken zijn, zijn geïnterviewd. Een belangrijke partij hierbij waren bijvoorbeeld ook de bewoners van Zuidwijk. Aan elke partij is gevraagd hoe Zuidwijk in het algemeen ervaren wordt, wat er positief en negatief aan de buurt is. Vervolgens werd ingezoomd op het probleem van het leegstaande kantoorgebouw. Ten slotte is gevraagd wat gedaan zou moeten worden aan dit probleem en wat er in het gebouw zou kunnen komen. Scenario vergelijking en keuze De onderzoeken zijn samengevat in drie verschillende, mogelijke scenario’s voor het voormalig Eneco kantoor. • Een short stay facility • Starterswoningen • Leer- werkbedrijf voor verschillende ambachten Deze verschillende scenario’s zijn vergeleken op basis van de financiële haalbaarheid en de gecreëerde maatschappelijke waarde. Ten slotte zijn de scenario’s als conclusie teruggekoppeld naar de buurtbewoners. Er is gediscussieerd over de functies en de ontwerpen. Zo kon gecontroleerd worden of het onderzoek goed geïnterpreteerd is en de mogelijke scenario’s konden worden aangescherpt. Er is uiteindelijk gekozen de starterswoningen en het leer- werkbedrijf te combineren. Dit heeft geresulteerd in een programma van eisen voor het transformatieontwerp van het voormalige Eneco kantoor in Zuidwijk. Programma van eisen Autokievit, een autogarage welke op het moment aan het leegstaande kantoorgebouw vastzit, zal losgekoppeld worden. Dit betekent dat de garage gesloopt zal worden en er een nieuw gebouw aan de Slinge voor de garage gebouwd zal worden. De Entree van Autokievit zal aan de Slinge worden gesitueerd, zodat de bewoners en gebruikers van het getransformeerde gebouw geen hinder zullen ondervinden van deze garage. Het kantoorgebouw zal op de verdiepingen getransformeerd worden naar starterswoningen. Hierbij zal onderscheid gemaakt worden tussen woningen voor de starter die vanuit zijn ouderlijk huis op zichzelf gaat wonen en woningen voor de starter met een partner en kind. De starter in Zuidwijk is erg jong, tussen de 18 en 24 jaar oud en heeft weinig te besteden. Belangrijk is dat de huur niet hoger dan € 700 per maand zal zijn, zodat de bewoners huurtoeslag voor hun woning kunnen krijgen. De woningen zullen dus betaalbaar moeten zijn en daarom zal gelet worden op de kosten van de ingrepen en materialisatie van de transformatie. Het gebouw heeft nu een industrieel- zakelijke uitstraling, welke behouden wordt aangezien deze (emotionele) waarde heeft voor de buurt. De gevel heeft nu een neutrale kantooruitstraling. Deze geveluitstraling past niet bij de nieuwe functie van het gebouw en zal daarom wel veranderd worden. De bewoners van het pand willen zich namelijk kunnen identificeren met hun woning en zich hier thuis voelen. De bewoners willen vanaf buiten kunnen zien waar hun woning in het gebouw is gesitueerd. Ook de gevel zal daarom differentiatie kennen. Het gebouw heeft op het moment een energielabel F. Om aan de energie-eisen te voldoen zal het gebouw verbeterd worden voor minimaal een energielabel B. De woningcorporaties, welke opdrachtgever zullen zijn voor de woningen, zijn hiertoe verplicht bij renovatieprojecten. Dit kan gedaan worden door onder andere de gevel beter te isoleren. Ook kan apparatuur gebruikt worden om duurzame energie op te wekken. Dit zal ook de maandelijkse kosten voor de bewoners naar beneden brengen. Op de begane grond zullen voorzieningen geplaatst worden die gerelateerd zijn aan de starter. Op het moment zit op de hoek van het gebouw ‘de Slinger’. Dit is een bedrijfsverzamelgebouw, waar door middel van cursussen en het begeleiden naar een gezonde levensstijl mensen de arbeidsmarkt op gebracht worden. De Slinger verwijst zijn klanten door naar een fitnesscentrum, een gezond restaurant en ruimte voor startende ondernemers. Deze functies zullen allemaal op de begane grond van het gebouw gevestigd worden. Zo zal het gebouw een geheel blijven, met meerdere functies. Het gebouw zal weer energie genereren, in en rond het gebouw. De nieuwe functies in het voormalige kantoorgebouw zijn niet alleen rendabel, maar passen ook goed in het gebouw. Ten slotte zijn ook de buurtbewoners blij met de nieuwe functies in hun omgeving.