Bouw- en Voorraadeconomie 1960-2025

Flow-stock-trend-onderzoek naar omvang, samenstelling, voorraadmutatie en toekomst van de investeringen in de Nederlandse utilitaire gebouwenvoorraad

More Info
expand_more

Abstract

Het sociaaleconomisch denken over investeringen en bouwproductie was in de naoorlogse periode sterk gericht op groeien onder evenwichtige verhoudingen. Het ging daarbij onder meer om een vanuit welvaartsgroei optimale verhouding tussen woningbouw en totale investeringen in vaste activa. Meer specifiek ging de aandacht uit naar afstemming van de investeringen in bedrijfsgebouwen op de investering in outillage en naar afstemming van de totale utiliteitsbouw op de groei van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid en economie. In de jaren zestig kwam het wegwerken van het woningtekort voorop te staan. Niettemin werd ook een aanzienlijke utiliteitsbouwopgave gerealiseerd. In de vroeg jaren zeventig kwamen zowel de woningbouw als de utiliteitsbouw op een topniveau. Vanaf dat moment was de complementaire benadering van de investeringen minder opportuun en werd het de vraag hoe uitbreiding en vervanging in de uiteenlopende categorieën zich verder zouden (moeten) ontwikkelen. Vanaf de jaren zeventig zijn de investeringen in utiliteitsbouw aan sterke golfbewegingen onderhevig. Dit bemoeilijkt het zicht op de structurele ontwikkeling van de toekomstige utiliteitsbouwopgave. In deze studie wordt in principe gekozen voor een integrale benadering van de utiliteitsbouwopgave, als afgeleide van de kwantitatieve en kwalitatieve voorraadontwikkeling. De beschikbare voorraadstatistiek is dan niet toereikend. Om aansluiting te verkrijgen op de bouw- en investeringsstatistiek is teruggevallen op marginale voorraadanalyse (flow-stock-analyse). Daarbij worden de investeringen opgesplitst in een groeigerelateerde uitbreidingscomponent en een vernieuwingscomponent. De gecumuleerde uitbreidingsinvesteringen bepalen de toename van de utilitaire gebouwenvoorraad en bieden basis voor een schatting van de macrovervangingswaarde van die voorraad. Langs die weg is op basis van de uitbreidingsinvesteringen in de periode 1989-2005 de voorraad ultimo 2005 geschat. Dit is zowel op macroniveau als op sectorniveau onderzocht. Vervolgens zijn op sectorniveau de voorraadcijfers ultimo 1988 en ultimo 2005 (in euro's van 2004) gecombineerd met achterliggende bouwvergunningenvolumes in vierkante meters. Dit biedt basis voor een schatting van de voorraad in gebruik 2005 naar vloeroppervlakte per sector en per gebouwtype. Per ultimo 2005 wordt de opstalvervangingswaarde van de totale Nederlandse gebouwenvoorraad geschat op 442 miljard euro (in prijzen van 2004) en is in totaliteit naar schatting 535 miljoen vierkante meters bruto vloeroppervlakte in gebruik. In aansluiting hierop wordt ingegaan op de regionale spreiding van wonen-werken-vastgoed 1970-2025 en de onevenwichtigheden daarin. Het traditionele onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen wordt in deze studie vervangen door het onderscheid naar uitbreidingsinvesteringen, vernieuwingsinvesteringen en de daar eventueel bovenuitgaande desinvesteringen. Dit onderscheid biedt een beter vertrekpunt voor korte- en langetermijnprognoses dan het onderscheid naar bruto investeringen, afschrijvingen en netto investeringen. Binnen analyse en prognose variëren de uitbreidingsinvesteringen met de absolute toename van het Bruto Binnenlands Product en op sectorniveau met de absolute outputgroei op toegevoegde waarde basis. De prognose van de vernieuwingsinvesteringen wordt in aanvulling op de bestaande trend aangevuld met de aangroei van de investeringen utiliteitsbouw 25 jaar eerder. Het verloop van de vernieuwingsinvesteringen tot 2025 convergeert op macroniveau met het verloop ervan op basis van de omlooptijd van de investeringen in utiliteitsbouw, zoals die via de flow-stock-trend-analyse waargenomen kon worden. Waar wenselijk is de groei van sectoroutput als indicator voor de uitbreidingsinvesteringen vervangen door meer functionele en/of fysieke indicatoren, zoals werkgelegenheidsgroei, groei van het gebruik of van het vloeroppervlakte uitgedrukt in vierkante meters van de voorraad. De ervaring in de jaren tachtig en later is dat een terugval van de investeringen in utiliteitsbouw direct voorafgegaan wordt door een sterke terugval van de economische groei (BBP-groei). De recente terugval van de economische groei – van 3,5% groei in 2007 naar 4,5% krimp in 2009 – is ongekend hoog. Dit onderzoek leert dat in de jaren 2008-2011 gevreesd moet worden voor een sterkere terugval van de totale utiliteitsbouw dan in de jaren 1980-1983. Na de wereldwijde financiële en economische crisis is het groeipotentieel van de economie, zoals dat tot 2007 onderkend is, sterk verzwakt. Structureel speelt hier mee dat de Nederlandse beroepsbevolking niet meer groeit, dientengevolge de economische groei afhankelijk wordt van de macroarbeidsproductiviteit en daarnaast hogere eisen aan economie en voorraadbeheer worden gesteld vanuit het duurzaamheidsperspectief. De investerings- en voorraadontwikkeling in de jaren nul heeft geleid tot toenemende leegstand en onderbenutting van de bestaande gebouwenvoorraad en het aanwezige bedrijfsareaal. Voor de periode 2010-2025 wordt onderscheid gemaakt tussen een Downcycling scenario met volledig herstel van economische groei (2,2%), verdere leegstand en onderbenutting van de utilitaire gebouwenvoorraad en met nieuwbouw boven verbouw&grootonderhoud. Daarentegen past het Upcycling scenario bij maximaal 2% structurele economische groei, meer verbouw&grootonderhoud, levensduurverlenging en stagnatie groei beroepsbevolking. Binnen het Upcycling scenario nemen de investeringen in utiliteitsbouw in de jaren 2008-2011 met circa 30% af en blijven in 2015 nog 5 tot 10% onder het investeringvolume 2008. De langetermijntrend van de investeringen in utiliteitsbouw blijft – ook binnen het Upcycling scenario – licht opgaand. Dit varieert van bij benadering nulgroei van de investeringen voor de Agrarische sector, de Industrie en de Overheid tot zeer sterke groei van de investeringsbehoefte in de Zorgsector. Met dit onderzoek is meer inzicht verkregen in de ontwikkeling van de investeringen in uitbreiding en vernieuwing van de utilitaire gebouwenvoorraad, in relatie met de ontwikkeling van bevolking (gebruikers), werkgelegenheid, economie en aanwezige voorraad. Het biedt voorts een systematisch overzicht van de actuele gebouwenvoorraad naar economische waarde en gebouwtypologie enerzijds en naar economische sector en vloeroppervlakte in gebruik anderzijds. Hierbij is het perspectief verschoven van voorraadwaardering op basis van alles wat gebouwd is en nog niet is afgeschreven, naar voorraadwaardering op basis van de jongere jaargangen die beter aansluiten bij de samenleving, economie en technologie van vandaag.