Verlenging van de functionele levensduur van nieuwe kantoren

Abstract

De leegstand binnen de Nederlandse kantorenmarkt is hoog en vormt een groot (maatschappelijk) probleem. De laatste jaren is de leegstand gegroeid naar meer dan 7,7 miljoen m2 dat anno 2013 leegstaat (DTZ, 2014). Één van de oorzaken van de leegstand is de afnemende en veranderende huisvestingsvraag binnen de dynamische vastgoedmarkt door conjuncturele en demografische ontwikkelingen. Een andere oorzaak is dat het kantorenaanbod niet meer voldoet aan de veranderende eisen en wensen van de gebruikers, waardoor de onbalans tussen vraag en aanbod verder dreigt te stijgen. Wanneer een gebouw niet meer kan voldoen aan de wensen en eisen van een gebruiker komt deze leeg te staan en is de functionele levensduur van dit gebouw beëindigd. Het doel van dit onderzoek draagt bij om het toekomstige aanbod (nieuwe kantoren) zo lang mogelijk de veranderende huisvestingsvraag (huidige en toekomstige vraag) te laten accomoderen (functionele levensduur) door het toepassen van flexibele gebouweigenschappen die aan de hand van bestaande gebouwen (huidige aanbod) gedefinieerd kan worden. Omdat de keuzes binnen het vastgoedtraject invloed hebben op een lange periode, is het van belang dat de keuzes gefundeerd gemaakt kunnen worden. Dit onderzoek tracht inzichtelijk te maken welke gebouweigenschappen de lengte van de functionele levensduur zouden kunnen beïnvloeden onder andere door middel van het gebruik van de gebouwlagentheorie die Brand (1994) hanteert. Het empirische gedeelte van dit onderzoek bestaat uit de uitvoering van casestudy’s die bestaan uit twee onderdelen: de fysieke analyse en de huurderbeoordeling. Dit gebeurt aan de hand van de in de theorie gevormde gebouweigenschappen. De fysieke analyse is een analyse van het kantoorgebouw gedaan door middel van documentatie en observatie op locatie. De huurderbeoordeling zijn resultaten van gesprekken die gevoerd zijn met de voormalig huurders van dezelfde kantoorgebouwen. Binnen de casestudy’s worden deze twee resultaten met elkaar vergeleken in de match. Vervolgens zijn alle resultaten uit de cases vergeleken door middel van een cross case analyse. Hierin is gekeken welke gebouweigenschappen invloed hebben op de leegstand en de daarmee samenhangende lengte van de functionele levensduur, en daarmee daadwerkelijk een bijdrage leveren aan een verlenging van de functionele levensduur. Concluderend vanuit de resultaten gevonden in het empirisch gedeelte, en tevens het antwoord op de hoofdvraag, zou de functionele levensduur kunnen worden verlengd door toepassing van bepaalde gebouweigenschappen. Deze dienen te zorgen voor zoveel mogelijk positieve scores in alle aanpasbare gebouwlagen om de lengte van de functionele levensduur positief te kunnen beïnvloeden. De resultaten binnen dit onderzoek wijzen uit dat de positieve scores in de moeilijk aanpasbare gebouwlagen de meeste invloed op de lengte van de functionele levensduur. Een verlenging van de functionele levensduur is niet terug te leiden naar één specifieke gebouweigenschap. Daarentegen kan één gebouweigenschap wel de hoofdreden zijn voor leegstand die heerst in het betreffende gebouw. Theoretisch gezien zouden de gebouweigenschappen die zich in de moeilijk aanpasbare gebouwlaag bevinden, zo flexibel mogelijk moeten worden uitgevoerd om de meest uiteenlopende huurderseisen en wensen van verschillende (potentiële) huurders te kunnen accommoderen. De resultaten van de casestudy’s binnen dit onderzoek laten zien dat dit niet altijd van toepassing is, want wanneer de gebouweigenschappen flexibel zijn toegepast blijkt ook leegstand voor te komen. Een flexibele toepassing van gebouweigenschappen in de moeilijk aanpasbare lagen is geen garantie op succes, maar vergroot het wel de concurrentiepositie van het kantoorgebouw. Naarmate het onderzoek vorderde kwam naar voren dat de prijs-kwaliteit verhouding tegenwoordig steeds belangrijker is geworden, aangezien de huurder zijn voordeel kan doen met keuzemogelijkheden doen in een vraaggestuurde markt. De leegstand binnen de onderzochte kantoren in het WFC kantorengebied is niet in alle gevallen toe te schrijven aan de slechte kwaliteit van de gebouwen. Een aantal slecht presterende kantoorgebouwen blijken kwalitatief uitstekend, marktomstandigheden en de relatie tussen huurder en verhuurder blijken hier de oorzaak. Het resultaat van dit onderzoek kan een indicatieve handleiding van fysieke gebouweigenschappen zijn voor ontwikkelende partijen, die mogelijk kunnen resulteren in een hogere en toekomstbestendige verhuurbaarheid van nieuwe kantoren in een vraaggestuurde markt.