Hedonisch prijsmodel voor Nederlands winkelvastgoed; voorspellingen van de huurprijs en het rendement van Nederlandse winkelunits en objecten

Abstract

Het doel van dit onderzoek, zoals geformuleerd in de introductie van deze thesis, is om een hedonisch huurprijsmodel te ontwikkelen met de variabelen die in de literatuur worden aangemerkt als determinanten van de huurprijs per vierkante meter. Dit wordt opgevolgd met de ontwikkeling van een rendementsmodel. Door het maken van deze twee modellen wordt gepoogd om bij te dragen aan de inhoudelijke robuustheid van hedonische prijsmodellen door het valideren ervan met nieuwe data en het toevoegen van nieuwe variabelen. Hiermee wordt antwoord gegeven op de vraagstelling: Op basis van welke variabelen is de beleggingsprestatie van Nederlands winkelvastgoed te voorspellen? De uitgevoerde analyses hebben geleid tot een huurprijsmodel waar in eerste instantie 1011 winkelunits in opgenomen zijn. Wegens een tekort aan waarnemingen van branche-variabelen en met name de standplaatskwaliteit heeft het huurprijsschattingsmodel een steekproefgrootte van 558 winkelunits. De te verklaren variabelen zijn daadwerkelijk gerealiseerde winkelhuurprijzen uit de vastgoedpraktijk. Hiervoor zijn 9 variabelen gebruikt, die een significante relatie met de huurprijs bleken te hebben, te weten: het aantal inwoners in een straal van 2km, een lage of hoge WOZ-waarde van huishoudens binnen 10 minuten reizen, de branchegroep (dummies), het oppervlak, de standplaatskwaliteit (dummies), de huurprijstrend, de restduur van het huurcontract en de totaalduur van het huurcontract. Additionele variabelen zijn gevonden, echter droegen die niet bij aan een hogere verklaringswaarde, en dus niet aan de kwaliteit van het model, of werden niet-significant in een multiple regressie.