Procesmanagement van Transformatie Het procesverloop van een transformatieproces is complexer proces dan een nieuwbouwproces omdat een bestaand gebouw of complex een aantal gebouwspecifieke randvoorwaarden met zich meebrengt. Dit vergroot de kans op onvoorziene omstandigheden waardoor een transformatieproces moeilijker beheersbaar wordt dan een nieuwbouwproject. Dit onderzoek heeft het transformatieproces in kaart gebracht brengen met als doel het transformatieproces in de toekomst adequaat te kunnen beheersen. Voor dit onderzoek zijn de volgende probleem- en doelstelling geformuleerd: Probleemstelling: Welke verschillen bestaan er tussen het nieuwbouwproces en het transformatieproces en op welke wijze kunnen sturingsmiddelen worden ingezet om de risico’s van een transformatieproces tot een minimum te beperken? Doelstelling: Dit onderzoek heeft als doel het transformatieproces in kaart te brengen waarmee de potentiële risico’s gealloceerd en beheersbaar gemaakt kunnen worden en moet leiden tot een checklist. Uit het onderzoek is gebleken dat er meer overeenkomsten dan verschillen bestaan tussen het nieuwbouwproces en het transformatieproces. Het zijn echter de verschillen die de belangrijkste risico's veroorzaken tijdens een transformatieproces. Met name de initiatieffase en de definitiefase zijn wezenlijk anders dan bij het nieuwbouwproces gebruikelijk is. Dit wordt voornamelijk veroorzaakt door een aantal extra onderzoeken en specifieke kennis die nodig is om de juiste informatie omtrent het te transformeren pand in kaart te kunnen brengen en te kunnen analyseren. Transformatie en herbestemmen is omgaan met cultureel erfgoed, oude gebouwen, oude(re) bouwstijlen en verouderde materialen die al een leven achter zich hebben. Belangrijke conclusies uit dit onderzoek zijn: • Het gaat in de initiatieffase - naast de bij nieuwbouw gebruikelijke haalbaarheidsonderzoeken - met name om extra haalbaarheidsonderzoeken op het gebied van bouwkundige aspecten, bouwhistorische aspecten, procedurele aspecten en de mogelijke kansen of beperkingen indien het een monumentaal pand betreft. Deze onderzoeken zijn' specifiek gericht op de locatie én het reeds bestaande pand. • De aanvraagprocedures bij transformatie verlopen niet anders dan de gebruikelijke aanvraagprocedures bij nieuwbouw. De informatie die echter nodig is om een bouwaanvraag te kunnen indienen is lastiger' te verzamelen vanwege ontbrekende - of onbekende - informatie over het bestaande pand. Bovendien dient de aanvraag te voldoen aan het op dat met vigerende bouwbesluit. Een oud gebouw kan veelal niet aan alle eisen voldoen (daglicht, verdiepingshoogte et cetera). Hiervoor dient vrijstelling te worden aangevraagd. • Bij transformatie is per definitie sprake van een functiewijziging. Deze functiewijziging kan mogelijke bestemmingsplanwijzigingen met zich meebrengen, hetgeen een belangrijk verschil is met het nieuwbouwproces. • Uit het onderzoek is gebleken dat het genereren van de juiste informatie veelal onderschat wordt, waardoor onnodig budgetten worden opgesteld en beslissingen worden genomen op basis van aannames. Pas tijdens de uitvoering van de transformatie komen de “verborgen gebreken” / maatafwijkingen et cetera veelal aan de orde en blijkt dat de werkelijkheid lang niet altijd in overeenstemming komt met de aangetroffen werkelijkheid, met alle (negatieve) gevolgen ten aanzien van planning en budget. Het goed in kaart brengen van het reeds bestaande gebouw door middel van bouwtechnische opnamen en het inmeten van de bestaande situatie zijn de factoren die kunnen bijdragen aan het succes van een transformatie. Uit dit onderzoek zijn een drietal oorzaken gedestilleerd die in grote mate van invloed zijn op het ontstaan van risico's tijdens een transformatieproces: 1. Te weinig informatie verzameld in de beginfase; 2. Ontbreken van kennis oude bouwstijlen en restaureren; 3. Kennis van transformatieprocessen ontbreekt bij veel partijen; Checklist Om een transformatieproces in beter beheersbaar te maken, is voor dit onderzoek een "Checklist Transformatie" opgesteld. Met behulp van deze checklist wordt per fase van het bouwproces aangegeven welke aspecten van belang zijn om een transformatieproces adequater te kunnen beheersen. Enerzijds zijn met de checklist de specifieke verschillen tussen het nieuwbouwproces en het transformatieproces in kaart gebracht, van initiatief tot en met de realisatiefase. Anderzijds zijn de gevolgen van het feit dat het juist om een transformatie project gaat per fase inzichtelijk gemaakt. Belangrijk is dat met dit onderzoek en deze checklist juist tot het besef moet leiden een transformatieproces geen nieuwbouwproces is, maar een specifiek proces met eigen aandachtspunten. Zeker in de beginfasen van het transformatieproces – zullen een fors aantal extra investeringen en werkzaamheden moeten worden gedaan, waarvan de voordelen soms pas tijdens de realisatiefase tot uiting zullen komen. Herbestemmen in de praktijk Tijdens het afstudeeronderzoek is specifiek onderzoek gedaan naar de transformatie van monumentale gebouwen en cultureel erfgoed. Er is een belangrijk verschil te onderkennen voor het transformeren van een kantoorgebouw uit de ’70 er jaren of een school uit de jaren ’20 van de vorige eeuw. In dit artikel wordt alleen ingegaan op de herbestemming van monumentale panden en complexen die vanwege een monumentale status of vanwege het bijzondere karakter – de moeite van het behouden waard zijn. De afgelopen jaren is hier met Redres veel ervaring opgedaan met onder andere de herbestemming van een leerlooierij uit 1866 naar appartementen en maisonnettes, een Zeepziederij uit 1914 naar kantoren en een opleidingscentrum en de restauratie van een steenfabriek uit de jaren ’20. Van uitleggebieden naar inbreidinglocaties De stedenbouwkundige opgave verschuift de komende jaren van de uitleggebieden [greenfields] naar de inbreidinglocaties [brownfields]. Deze (achterstands) locaties kennen veelal een grote complexiteit, met vervuiling, moeilijke bereikbaarheid en soms ook bijzondere industriële gebouwen. Juist deze gebouwen kunnen de identiteit van een gebied versterken; ze zijn herkenbaar en bieden houvast voor nieuwe ontwikkelingen. Door het vinden van een nieuwe krachtige bestemming ontstaat er weer een bron van inkomsten waardoor het gebouw of complex weer in zijn “levensonderhoud” kan voorzien en hierdoor zelf in staat is de levensduur aanzienlijk te verlengen. "Behoud door ontwikkeling" en "Vernieuwing door verandering" zijn uitgangspunten om het erfgoed tot zijn - of haar -recht te laten komen. “Verweesde” [industrie]juwelen bieden vaak sfeer en ruimte en zijn fantastische tijdiconen die ook vaak geschikt zijn te maken voor een andere, nieuwe bestemming. Dit lijkt eenvoudig, maar is het in de praktijk allesbehalve. De herontwikkeling - of herbestemming - van een bestaand gebouw is veel complexer dan de ontwikkeling van nieuwbouw in de "groene weide". Herontwikkelen in ontwikkeling Toch wordt transformatie van bestaande panden naar een nieuwe functie nog niet als gemeengoed gezien. Het onbekend zijn met deze materie, de beperktere rendementen en de onbekendheid met het mogelijke afzetrisico dragen ook bij aan de conservatieve houding van de vastgoedwereld. Het loont in veel gevallen al snel om de bestaande panden te slopen en te vervangen voor nieuwbouw. Bovendien zijn de risico’s meteen tot het minimum beperkt. Maar wat nu als het bestaande gebouw een bijzonder pand is, of “erger” nog: een monumentaal pand? Slopen is dan veelal geen optie. Wat zijn de risico’s? Wat zijn de te verwachten rendementen? Zowel het gebouw, als ook het rendement komen onder druk te staan vanwege vele onbekende factoren. Veel marktpartijen lopen anno nu nog steeds met een wijde boog om transformatieprojecten heen. Herbestemmen, herontwikkelen of transformeren is een daadwerkelijk ander proces dan het nieuwbouwproces. Bij transformatie is het bestaande object uitgangspunt waar binnen de contouren van het gebouw de transformatie moet plaatsvinden. Daarnaast wordt – afhankelijk van de status – onderzocht welke mogelijkheden er zijn het pand aan te passen of uit te breiden aan de nieuwe bestemming. Bij nieuwbouw daarentegen, wordt gestart met een “nieuw velletje papier” en zijn het bestemmingsplan, de aanpalende bebouwing, het programma van eisen van de opdrachtgever en de keuze van de architect van invloed op het nieuwe ontwerp. Voortborduren op iets bestaands heeft ook voordelen. De nieuwe invulling geeft meteen weer herkenning en draagt bij aan de zogenaamde citybranding van het object. Dit aspect is juist voor omwonenden heel belangrijk en wordt nog vaak onderschat. Een ander belangrijk verschil tussen transformatie en nieuwbouw is dat bij nieuwbouw de bestemming – in veel gevallen – duidelijk is: (wonen, werken, winkelen et cetera), terwijl bij transformatie veelal eerst gezocht moet worden naar een gebruiker én een passende bestemming. Immers: niet elke bestemming past in een te transformeren pand. Zoals gesteld: afgelopen jaren is Andriessen werkzaam geweest met het herbestemmen van monumentaal erfgoed in Nederland. Interessant hierbij is inhoeverre de checklist in de praktijk toepasbaar is geweest. De checklist was bedoeld voor de projectmanager | opdrachtgever die tijdens het transformatieproces geconfronteerd wordt met de “grillen” van de bestaande voorraad. Bij dit onderzoek is uitgegaan van de volgende randvoorwaarden: • Een bestaand (monumentaal) pand altijd getransformeerd wordt; • Slopen- nieuwbouw geen issue is; • De transformatie altijd financieel haalbaar is; • Er altijd een goede invulling gevonden wordt. In de praktijk blijkt dat juist déze randvoorwaarden de gróótste invloed hebben op het al dan niet succesvol transformeren van een bestaand gebouw. Dit betekent ook dat de initiatieffase en de wijze waarop deze verloopt van cruciaal belang is voor een succesvolle transformatie. In het volgende overzicht zijn een aantal belangrijke verschillen (niet uitputtend) uiteengezet. 1. Intentie betrokkenen In de praktijk kan gesteld worden dat er veel meer nuance verschillen zijn, dan in welke checklist of model dan ook kunnen worden benoemd. De slágingskans van een herbestemming vooral afhangt van de intentie van alle betrokken partijen om het te transformeren gebouw te behouden. Dit betekent dat juist in de initiatieffase essentieel is voor een succesvol verloop van de transformatie. Het bekende rekensommetje op de achterkant van een sigarenkistje leert dat de optie slopen versus nieuwbouw in 9 van de 10 gevallen veruit de meest rendabele optie is, zeker gezien vanuit opbrengsten. Gemakshalve wordt overigens vaak “vergeten” dat de exacte herbouw van het overbodige, gesloopte gebouw, zowel financieel als ook uitvoeringstechnisch onhaalbaar is. De toegepaste bouwmethodieken zijn zo ambachtelijk dat er in Nederland geen vakman (meer) te vinden is die dergelijke bouwkunsten nog bezigen kan, maar dit terzijde. een bestaand gebouw moet dan ook van dusdanige architectonische kwaliteit zijn óf een monumentale status moet om voor transformatie in aanmerking te komen. Bovendien moet altijd gezocht worden naar een financieel draagkrachtige invulling om de transformatie mogelijk te maken en het gebouw voor de komende 25 tot misschien wel 50 jaar een tweede of derde leven te geven. Betrokken partijen 1. Eigenaar gebouw / gebouwdelen of complex 2. Ontwikkelaar of initiatiefnemer(s) 3. Visie Gemeente 4. Adviseurs gebouweigenaar 5. Adviseurs ontwikkelaar of initiatiefnemer(s) 2. Transformeren naar wat? Bij transformatie, gaat het, in vergelijking met nieuwbouw, om ouderwetse gebouwen en scholen, kantoorgebouwen of fabrieken, die specifiek gebouwd zijn voor het vervullen van één functie. In geval van technische gebreken, functieverlies, strengere regelgeving, nieuwe mode of een veranderende levensstandaard moeten gebouwen kunnen worden aangepast. Na verloop van tijd zal aanpassen niet meer tot het gewenste resultaat leiden, waardoor - na leegstand - sloop en nieuwbouw ter plaatse zich aandienen. Het gebouw is onbruikbaar geworden -voor het oorspronkelijke doel – komt leeg te staan en hierdoor in een nieuwe levensfase. Leegstand wordt in het algemeen gezien als een bedreiging voor monumentale gebouwen en gebouwcomplexen. Immers wanneer de eigenaar geen mogelijkheden meer ziet tot instandhouding, dan treed veelal verval en verloedering op van het gebouw en de omgeving. Om aan leegstand - en dus de verloedering - een einde te maken is – naast sloop - herbestemming een optie. De optie sloop is dan ook de grootste concurrent van de mogelijkheid tot transformatie. Maar indien er sprake is van een “monumentale status” (Rijksmonument, Provinciaal Monument, Gemeentelijk Monument of beschermd stadsgezicht) is sloop geen optie. Voor monumentale objecten is herbestemmen soms eenvoudig, vanwege de aard, de locatie en omdat bepaalde monumenten geliefd zijn en gemakkelijker een nieuwe bestemming kunnen verkrijgen. Maar voor kerken, kloosters, scholen, gevangenissen, kazernes, fabrieken en dergelijke is dat niet het geval. Deze gebouwen zijn destijds voor een specifiek doel gebouwd, hebben vaak veel m² en m³. Dit houdt in dat vorm en inrichting van het bestaande gebouw bepalend zijn voor de nieuwe bestemming. Als de oorspronkelijke functie dan ook nog verloren gaat, is het niet eenvoudig een andere functie voor te vinden. Zeker niet wanneer uit cultuurhistorisch perspectief de aanpassingen aan het gebouw tot een minimum beperkt moeten blijven. 3. Vraag- en aanbod van Erfgoed Bij nieuwbouw wordt marktconform ontwikkeld, dat wil zeggen dat getracht wordt om aan de wensen van de markt te voldoen, met als doel zo min mogelijk leegstand. Bij transformatie daarentegen, moet gezocht worden naar een bestemming die veelal niet “zomaar” voorhanden is. Bovendien is de markt van vraag- en aanbod van bijzondere gebouwen bijzonder complex, waardoor interessante initiatiefnemers / investeerders niet snel in beeld (kunnen) komen. Ook het feit dat het hier om een nichemarkt gaat en de vraag naar deze objecten zeer gering is, speelt hier een rol. 4. Selectie adviseurs Zoeken naar adviseurs die specifieke kennis hebben van transformatie, restauratie en omgaan met bestaande gebouwen. In praktijk betekent dit dat er maar een beperkt aantal architecten echt is toegespitst op deze ontwerpvraagstukken. Hetzelfde geldt voor uitvoerende partijen. Werken met bestaande monumentale gebouwen is een ánder vak dan vierkante meters kalkzandsteenblokken wegzetten in een vinexwijk. 5. Samenwerking partijen Transformatieprojecten vragen naast een hele grote hoeveelheid IQ ook EQ. Juist de ambitie om een bestaand pand te transformeren naar een nieuwe bestemming voor een tweede leven draagt bij aan de samenwerking tussen alle betrokken partijen. Van monumentenambtenaar, opdrachtgever, architect en aannemer: allen moeten “iets” hebben met de bestaande context om er een succes van te maken.