De ontwerp-Wet Betaalbare Huur die door de minister voor Volkshuisvesting en Ruimtelijke Ordening bij het parlement aanhangig is gemaakt, geeft aanleiding tot verhitte debatten tussen voor- en tegenstanders van de introductie van regulering van aanvangshuurprijzen in een groot deel van wat nu nog de vrije huursector heet. Inmiddels is de wijze waarop in Duitsland van overheidswege de woninghuren worden beïnvloed meermaals genoemd als een goed, zo niet beter, alternatief voor de manier waarop met de ontwerp-Wet Betaalbare Huur beoogd wordt de aanvangshuren in het grootste deel van de huidige vrije huursector te verlagen. Deze constatering was voor Peter Boelhouwer, Arnoud Vlak en Marietta Haffner aanleiding om op basis van de onderzoeksvraag “Kunnen tempering van de aanvangshuren en de bereidheid om te investeren in de vrijehuursector samengaan?” een eerste antwoord te vinden op de vraag of de Duitse aanpak inderdaad een serieus alternatief voor de ontwerp-Wet Betaalbare Huur is. Uit hun voorstudie blijkt dat de Mietspiegel en de Mietpreisbremse tot doel hebben om de scherpe kanten van marktwerking in de vrijehuursector weg te nemen door de ontwikkeling van de aanvangshuren te dempen ten opzichte van hoe deze zich bij volledig vrijlaten daarvan ontwikkelen. Dit laatste gebeurt door de introductie van vergelijkings- of referentiehuren. Deze worden bijgehouden en gepubliceerd in een zogeheten Mietspiegel, een overzicht van huurprijzen geordend naar bepaalde woningkenmerken. In gebieden met een gespannen woningmarkt mag de aanvangshuur van nieuwe huurcontracten niet hoger liggen dan het niveau van de ter plaatse geldende referentie- of vergelijkingshuur vermeerderd met 10% (de Mietpreisbremse). Centrale gedachte is dat de met de Mietpreisbremse ten hoogste toegestane aanvangshuren de trend volgen die aan de ontwikkeling van markthuren ten grondslag ligt. Door de temperende werking op de ontwikkeling van de aanvangshuren draagt een systematiek geënt op de Duitse Mietspiegel in combinatie met de Mietpreisbremse bij aan verbetering van de betaalbaarheid van de aanvangshuren in die delen van de vrije huursector die zich kenmerken door krapte. Deze toekomstige aanvangshuren worden met toepassing van het instrumentarium lager vastgesteld, dan wanneer ze in het geheel vrije spel van vraag en aanbod tot stand zullen komen. Bovendien heeft de combinatie van Mietspiegel en Mietpreisbremse tot gevolg dat aanvangshuren die uitgaan boven de geldende Mietspiegel met opslag als exces worden aangemerkt. Deze situaties kunnen met het reeds bestaande instrumentarium van bijvoorbeeld de Wet Goed Verhuurderschap bestreden worden. Afhankelijk van de beschouwperiode waarover de Mietspiegel wordt berekend én van de hoogte van de opslag die met de Mietpreisbremse voor nieuw af te sluiten huurovereenkomsten ten hoogste wordt toegestaan, is de dempende werking van het instrumentarium groter of juist minder groot. Onmiskenbaar voordeel van het gebruik van een systeem geënt op de Duitse Mietspiegel in combinatie met een Mietpreisbremse is dat het de investeringsbereidheid in vrijesectorhuurwoningen in beginsel niet aantast. Een ander belangrijk voordeel van de Duitse Mietspiegel in combinatie met de Mietpreisbremse is dat het, in tegenstelling tot de ontwerp-Wet Betaalbare Huur, aansluit op de vraag-/aanbodverhouding op de (huur)woningmarkt. En omdat de woningmarkt vooral regionaal wordt bepaald, betekent dit dat het instrument van regio tot regio verschillende uitkomsten heeft. Naar verwachting zal toepassing van een dergelijk systeem in Nederland voor een niet-onbelangrijk deel van de woningmarktregio’s géén effect hebben. In de regio’s waar geen sprake is van krapte op de vrijesector huurwoningmarkt of waar na verloop van tijd de krapte afneemt zullen de aanvangshuren de opslag van de Mietpreisbremse op de Mietspiegel niet halen. Het instrumentarium schakelt zich in zulke situaties vanzelf uit. Het instrumentarium treedt pas weer werking als de krapte toeneemt. Ook dit draagt bij aan de investeringsbereidheid. In tegenstelling tot wat met de ontwerp-Wet Betaalbare Huur wordt beoogd, is het doel van een systematiek geënt op de Duitse Mietspiegel in combinatie met de Mietpreisbremse juist niet om de aanvangshuren in de vrijehuursector per definitie lager dan de markthuur vast te stellen. Dat tast het vertrouwen van investeerders in het door de overheid ten opzichte van de vrijehuursector gevoerde beleid in de kern aan. Ingeval de wetgever van opvatting is dat een systeem geënt op de Duitse Mietspiegel in combinatie met de Mietpreisbremse resulteert in aanvangshuren die nog steeds voor te veel huishoudens onvoldoende betaalbaar zijn, komt als vanzelf de vraag van herintroductie van objectsubsidiëring aan de orde. Objectsubsidiëring brengt de overheid in de positie om van de investeerders die daarop intekenen te vragen de aanvangshuren vast te stellen op niveaus die een te laag rendement geven. In ruil voor deze prestatie draagt de overheid middels subsidiëring bij aan het voor hen benodigde rendement.