Sturingsmogelijkheden op de Nederlandse woningmarkt gericht op empty-nesters

Abstract

Op de huidige Nederlandse woningmarkt heerst een krapte, waardoor de doorstroming van de woningmarkt is vastgelopen. Er is sprake van een kwantitatieve en een kwalitatieve mismatch op de woningmarkt; zowel in aantallen als in type woningen sluiten vraag en aanbod niet op elkaar aan. Hierdoor zijn de instroomkansen of doorstroomkansen voor starters en jonge gezinnen verkleind (Van der Heijden & Boelhouwer, 2018). Om de doorstroming weer op gang te brengen, is het noodzakelijk om een oplossing te vinden, waarmee de mismatch in de toekomst kan worden verkleind.

In dit onderzoek wordt de rol van de empty-nester als belangrijk onderdeel van de oplossing gezien. Empty-nesters bezitten veel eengezinswoningen, wonen ruim en kunnen in de toekomst meer zorgbehoefte verwachten (Crutzen & Hagen, 2020; Daalhuizen et al., 2009). Wanneer de empty-nesters verhuizen en daarmee woningen voor starters of jonge gezinnen beschikbaar komen, kunnen verhuisbewegingen en daardoor de doorstroming op de woningmarkt weer beter op gang komen (Buys & Hu, 2018). De empty-nesters verhuizen in de meeste gevallen echter niet, omdat zij in hun huidige situatie nog geen goede alternatieven zien (Rli, 2020). Omdat veel empty-nesters deze stap zelf niet zullen nemen, zullen zij uitgenodigd moeten worden om deze verhuisbeweging wel te gaan maken.

Het doel van het huidige onderzoek is om inzichtelijk te maken wat de effecten zijn van sturingsmaatregelen, gericht op empty-nesters, op de doorstroming op de Nederlandse woningmarkt. Hiervoor is de volgende onderzoeksvraag opgesteld: ‘Hoe kan de impact van sturingsmaatregelen gericht op de Nederlandse woningmarkt en het uitnodigen van empty-nesters om te verhuizen inzichtelijk gemaakt worden, met als doel de doorstroming op de woningmarkt te vergroten?’ De Raad voor de leefomgeving en infrastructuur (hierna: Rli) (2020) en de Raad voor Volksgezondheid & Samenleving (hierna: RVS) (2020) onderschrijven het belang en de noodzaak van het maken van beleid om verhuisbewegingen, en daarmee de doorstroming op de woningmarkt, op gang te brengen. Zo wordt door de Rli (2020) een toetsingssysteem aanbevolen die de impact van sturingsmaatregelen kan testen.

Om een antwoord te kunnen geven op de onderzoeksvraag, is de woningmarkt in zowel de huidige als toekomstige situatie geanalyseerd aan de hand van het DAS-raamwerk van De Jonge et al. (2009) & Van der Zwart et al. (2009). De gegevens voor de analyse komen van het reeds beschikbare databestand van het WOoN2018. Er is een operationeel onderzoek gedaan met als uitkomst een product dat inzichtelijk maakt wat de effecten op de doorstroming van de woningmarkt zijn van sturingsmaatregelen, zoals verhuisvergoedingen, grondprijssubsidiëring, collectieve woonvormen en sociale woningbouw, welke zijn gericht op het uitnodigen van empty-nesters om te verhuizen. De ontwerpcyclussen van Hevner (2007) zijn als basis gebruikt bij het creëren van dit product. Om het product vorm te geven, is een lineair programmeringsmodel gecreëerd, dat kan doorrekenen wat de effecten zijn van sturingsmaatregelen op de doorstroming van de woningmarkt.

De resultaten uit het ontwikkelde model in het huidige onderzoek laten zien dat door het toevoegen van duurdere woningen aan de woningmarkt er meer verhuisbewegingen plaatsvinden. Deze verhuisbewegingen worden vergroot wanneer er bij de nieuwbouwproductie rekening wordt gehouden met de voorkeuren van empty-nesters. Bovendien wordt door deze verhuisbeweging van empty-nesters een reeks verhuizingen teweeggebracht, waardoor er aan het einde van de verhuisketen woningen vrijkomen voor starters. De resultaten wijzen tevens uit dat er een nieuwbouwproductie van 1,5 miljoen woningen nodig is om tot het jaar 2040 aan de groeiende vraag te kunnen voldoen. Tot slot laten de resultaten zien dat het uitnodigen van empty-nesters om te verhuizen bijdraagt aan het verkleinen van zowel de kwantitatieve als de kwalitatieve mismatch. Concluderend laat het huidige onderzoek zien dat beleid, specifiek gericht op het uitnodigen van empty-nesters om te verhuizen, getest kan worden op de gevolgen voor de doorstroming van de woningmarkt door de impact van sturingsmaatregelen inzichtelijk te maken aan de hand van een lineair programmeringsmodel.